文章来源：购物中心资产管理

成立于1993年的远洋作为一家老牌房企在房地产金融业务布局可谓前瞻。2011年与KKR集团建立双GP基金平台，投资中国房地产市场；2013年成立北京远旭股权投资基金公司，取得私募基金牌照；2016年，远洋资本有限公司成立，同年底资产管理规模突破人民币200亿。到近两年，远洋厚积薄发的房地产金融业务终于开始在市场崭露头角。

1、一二线城市负重优质资产

2018年远洋商业成绩

远洋是一家资产较“重”的房企，投资性房产规模较大。相较于乏善可陈的住宅业绩，2018年远洋投资性房地产方面取得了长足发展。2018年远洋在运营商办面积达122万平方米，租金收入34.8亿元，权益租金收入23.4亿元，同比增长21%；商办 Ebitda 20.8亿元，权益 Ebitda 13.3亿元，同比增长17%。

远洋目前持有型物业中写字楼产品占比较大，国内写字楼多位于北京，发展环境较优越，写字楼租金单价普遍较高，位于金融界的远洋大厦，租金单价高达17元。但这两年的租金增长率有所放缓。

远洋自主操盘的商业项目均为小体量型商业，北京三个未来系项目租金单价表现不俗，且近年维持着较高的租金增长率，外地项目表现较一般。

三个已开业的商业综合体中两个由太古操盘，其中成都太古里租金单价一骑绝尘，颐堤港近年稳中有升。

远洋商办产品2018年租金情况

注：租金单价计算未考虑出租率

远洋还有多个商业综合体处于在开发状态，未来六年内将有近179万方商办入市。值得期待的是，远洋在城市进入战略上非常坚定，在开发状态的商业综合体均位于一线城市和强二线城市，并且位置优越，且产品以写字楼为主，发展潜力可期。

远洋未开业商办产品

在2018年的业绩发布PPT中，远洋也首次披露了商办项目的租金回报率，从回报率可以看出远洋的资产整体资产回报是比较优质的。

城市综合体系列应主要为颐堤港、太古里与乐堤港，回报率高达8.5%，单从数据推断主要为太古里的回报率贡献拉高了整体平均值。写字楼项目由于多位于北京、上海等一线城市，6.7%的回报率属于中规中矩的水平，还存在较大提升空间。在目前整体市场环境下，社区商业属于回报率最低的产品，远洋5.9%的回报率尚可。

远洋商办产品租金回报率

2、轻资产运作长袖善舞

2018年远洋集团总资产为2494亿元，已开业项目与即将开业商办项目将近300万平米，在目前市场“快周转”逻辑下，对于一个老牌房企而言，这个持有型规模无疑难堪重负。一直强调“轻资产化”的远洋在2018年年底资本运作频繁。

2018年12月，远洋集团发布公告，宣布发行了类REITs产品“中联前海开源—远洋集团一号资产支持专项计划”，规模为32.03亿元，本次产品的基础资产为位于北京的远洋未来广场和远洋山水未来汇，以及位于天津的远洋未来广场三个项目。

根据前文的租金单价盘点可知，装入REITs中的三个购物中心项目是远洋商业板块中最优质的，但相较于写字楼和城市综合体，远洋的购物中心并非其核心优质资产。此次证券化操作远洋还未拿出来厚实家底。

公告发行REITs的半个月内，远洋再次公告与工银国际投资管理有限公司，分别出资人民币9亿元的等值美元设立一个基金公司：SOL Property Fund GP II Limited。该基金公司设立的目的，是为了设立物业基金，用于收购远洋位于北京市朝阳区CBD核心区的项目—远洋光华国际，收购的代价约为53.8亿元。

一个月内，远洋将旗下四个商业项目套现约达85.83亿元。在住宅业绩不利的背景下，持有型物业资本化运作为降低集团杠杆，优化年底财报指标做出来巨大贡献。

其次，在存量房更新改造方面，远洋同样表现得游刃有余。2017年5月，远洋资本通过境外股权交易方式收购中银资产包，资产包中共6个项目，其中北京硅谷亮城项目在拿下仅14个月内即实现了退出，项目资产增值高达67%，股东IRR 93.3%。通过有效的资产更新改造，一个商办项目做成了高利润的快周转项目。

北京硅谷亮城4号楼投资收益

3、神队友太古的完美助攻

毫无疑问，远洋商业发展战略中做得最正确的一件事是找了一个好队友-太古，做了两个名利双收的好项目：成都太古里和北京远洋颐堤港。

在远洋2018年37.77亿元的租金收入中，这两个项目的租金占比41%。在太古地产2018年约35亿元的内地租金收入中，这两个项目占比45%。

成都太古里有多成功？2018年成都太古里的租金收益为9.56亿元，2019年超过10亿元无庸置疑。大陆超过10亿元的商场屈指可数，达到10亿元租金收入，北京东方新天地花了13年、深圳万象城花了14年，广州天河城花了21年，位于二线城市且体量最小的成都太古里只花了5年。如果说香港海港城是全国业绩神话，成都太古里注定是大陆商业丰碑。

即使是面对家底深厚、来势汹汹的IFS，无论是租金单价还是年营业额，太古里均不遑多让。租金单价和营业坪效上太古里远超IFS，总体营业额上和IFS的差距也在逐步缩小。

注：成都IFS与成都太古里年报所披露营业额数据均与成都零售商协会所披露营业额数据相差巨大，在此统一引用年报数据。

最重要的是，2010年远洋联合太古拿下这块地的楼面价仅7980元。以项目建安成本10000元，Ebitda Margin 60% 做一个保守估算，项目的年投资投保率高达20%以上，是远洋投资物业中最重要的现金牛。

北京颐堤港地段是所有太古项目里最一般的，发展长期受限于周边环境。项目虽不像成都太古里那样出世便光芒四射，但建筑设计与品牌组合同样也是业界标杆。2018年北京颐堤港综合体租金收入6.08亿元，综合体租金单价7.4元。

营业额方面，经过2017年的一轮暴涨，2018年颐堤港年营业额微涨至16亿元，近五年来，项目年营业额保持27%的平均增长率。

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