最近，北京住宅成交明显回暖。周末，新盘售楼处人头涌动，二手房交易更为火热。（详见：北京楼市回暖：刚需盘领跑）

北京、上海的写字楼租赁市场也同样“迎春”。

仲量联行华北区研究部负责人米阳向财经新地产表示，进入2023年之后，北京办公楼市场的需求活跃度有显著提升。大多数核心商圈的楼宇都迎来了看房量的反弹，以CBD的部分楼宇为例，去年4季度一共仅有10组左右带看，而现在单周就可以达到这一水平。

2月23日，凯德投资公布，其收购位于北京慈云寺的苏宁生活广场的收购价格约为28.1亿元，大约是估值的8折。

早在回暖之前，就已频频出手抄底内地综合体的凯德集团，如今让业内同行羡慕不已。

凯德再抄底

凯德此次收购的北京苏宁生活广场，是一个包含办公及零售业态的综合体，收购价格为5.53亿新元（约合28.1亿元人民币），大约相当于估值的8折。

去年4月，苏宁置业拟将北京苏宁生活广场以24.5亿元的价格出售给凯德。该价格为初始报价的7折。不过，从凯德最终公布的结果来看，最终售价比当时高了3.6亿元。

凯德将在今年第一季度开始对其进行改造，该综合体项目共19层楼，净可出租面积为52600平方米，包含24200平方米的办公空间和28400平方米的零售空间。改造后，可出租办公面积将增加30800平方米，达到55000平方米。同时，在负一层和一层将保留6500平方米的零售空间作为配套。

这将是凯德继东直门来福士广场和姚家园北京凯德·星贸之后，在北京第三个写字楼项目。

今年1月5日，凯德投资从铁狮门手中收购上海尚浦中心项目，交易估值为76亿元。该中心包括10栋办公楼，总建筑面积近20万平方米。

而在去年10月，凯德以20.37亿元的价格，通过拍卖的方式竞得位于北京东三环的博瑞大厦，收购价格大约为估值的7折。

据业内人士表示，该笔收购可谓超值，在凯德收购后，有许多买家询问北京市场是否有类似的资产可供出售。

基金募资是核心

在“地主家也无余粮”的市场下，凯德之所以“不差钱”，可以有相对充足的资金抄底不动产，其通过成立基金募资的能力是个中关键。

2月23日，凯德投资宣布设立凯德中国特殊机会伙伴计划，总承诺股本11亿新元，投资于中国的特殊机会项目。凯德投资已从全球顶级机构投资者募得8.92亿新元，合作方在该计划中持股80%。凯德投资持有其余20%股权。

该计划包括一支规模2.91亿新元的单一资产基金，和一家8.24亿新元的计划性合资公司。

正是这一单一资产基金收购了北京苏宁生活广场。基金将对其进行重新定位，将零售部分改造升级为甲级办公楼。

今年年初，凯德投资宣布2022年在中国完成三支人民币基金的募集。三支基金规模近47亿元，对三个优质商办及产业园区资产完成了收购。

目前，凯德投资在中国共有12支基金，总额达213亿新元。

凯德投资在中国基金明细 来源：凯德投资2022年年报

此外，被称为“一个凯德”生态系统的业务模式也颇具特色。

除了凯德投资外，凯德集团还有凯德地产。凯德投资的主要业务为房地产投资管理，目前已上市；凯德地产主要负责地产开发业务，目前是私有化企业。

对于凯德集团或其子公司希望出售的资产，凯德投资具有优先购买权。这些资产为经营性创收物业，可用于住宅、购物中心、办公楼、产业园区、工业及物流地产、数据中心和混合用途物业，以及住宿有关的物业（包括长租公寓、定制化学生公寓、酒店和服务式公寓等）等用途。

凯德地产则对凯德集团内任何成员的项目具有优先开发权。

中国区资产占比第一

据凯德官网介绍，集团在中国涉及的地产项目包括45家购物中心、16家产业园区和工业及物流地产项目、26座办公楼、1个灵活办公项目、约147家服务公寓、酒店及长租公寓，12宗住宅项目。

据凯德投资最新财报，其2022年营收为28.76亿新元（约148.39亿元人民币），同比增长25.4%，净利润为8.61亿新元（44.43亿元人民币），同比下降36.2%。

中国地区业务贡献11%的税前利润，占据了32%的总资产，排名第一。但是由于疫情管控所导致的延迟撤资和租金回扣，中国投资组合净利润有所下降。

疫情显著影响了凯德零售物业的表现，客流量同比下降23.6%，每平米租户销售额同比下降15.7%。办公室租回留存率为73%，保持稳定。中国地区办公楼总营运面积为91.9万平方米，入住率为82.7%，年新租和续租总面积为21.7万平方米。

2022年，凯德投资在中国投资了上海凯德卢湾广场、宁波产业园，上海尚浦中心、北京凯德广场、上海的数据园、上海的办公楼项目、佛山物流园等7个项目。

2022年，凯德投资在中国实现撤资的项目包括上海的腾飞科技楼、北京和佛山的物流仓库项目。

凯德投资在财报中表示，2023年，其在中国将投资大北京地区的两个超大规模数据中心和北京苏宁生活广场。

（注：文章若未特别注明，“元”均表示“人民币”。）

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