视频有点长：如何判断你家房子价格是否虚高？

有人说现在是买房炒底的最好时机，金九银十，马上就要来了，也有人说未来的房价如葱，我们该相信谁？今天这个视频看完，你就知道你家的房子到底值不值这个价值了。房子不像古玩字画，并没有收藏欣赏的价值。它本身是一件消耗品，最能体现价值所在的是居住功能，而能够量化居住价值体现的是房租。

算一下你家房子出租能租多少钱？如果高于2%，证明你家房子已经跑赢了95%的房产。你可能不知道，我们国家还有一个城市房屋租金回报率能高达7%。这个后面再讲，我们先来了解全球发达城市的租金回报率。毕竟他们的房地产比我们先跑几十年，离我们最近的东京，比如东京23区租金回报率大概在8%。

像核心区域，新宿、港区、千代、中央区等这些租金年回报率能达到10%。这还是近10年东京房价有所回升，租金回报率才有所下降。5年前的回报率更高。房东们也不用羡慕东京的租金高，他们每年的可是要缴纳很多房产税，以及源泉税。像商铺、写字楼、源泉税是租金的20.42%。

假如一套房子300万按回报率8%，年租金就是24万，源泉税就要交4万，还有每年1.8%的房产税。好在他们房产税折旧后评估价很低，实际缴纳也不到一个点。如果是自住，还可以申请减免，源泉税也是可以用来抵扣公司税的。总体回报率5%还是有的，在东京做二房东是超级赚钱的行业。

其中就有不少华人专门收购市区老破旧来改造成公寓。就像我们上海的二房东，区别是上海二房的房子是租来的，而他们的二房东是直接购买一栋老房子改造成七八个公寓，最高回报率可达20%以上。为什么他们只拿老破旧的房子？

·第一是因为总价低。

·其二是折旧后几乎不用缴纳多少房产税。像品质好一点的次新房、电梯房，他们基本上是不会碰的，房产税以及物业管理费都很高。没什么利润，是不是很像上海市中心的老破小孩租金回报率远高于其他房屋？

·再说美国的纽约，纽约房产出租回报率百分之十都算低的，通常都在百分之十五，最高可达百分之二十。同样是面积越小，总价越低的回报率就越高。你也不用羡慕，美国是出了名的税收天堂。有了纽约的财政税，有近一半是来自房产，这些税收又用于公共开支、警察、学校、医院的支出，每笔开支都是很透明的，网上都可以查到，每一笔你也别想赖掉。

他们的房产税率是多少？每个家庭每套房子征收标准都不一样，名义上每年的房产税是百分之五点四，跟冬季一样的评估折旧后也就交个百分之一、三分二不等。除了房产税，还有个大额就是租金所得税，他们的租金所得税是百分之二十。

比如三百万的房子，年租金四十五万，每年的房产税交三到十万不等，租金所得税是九万，扣除其他成本的就是用不了九万，最后回报率也是远大于百分之八的。

·再说欧洲，欧洲的房价也是出了名的贵。在德国有一半多的居民是买不起房子的，像霸道城市柏林的房产均价是五千欧元，最贵的莫尼黑接近一万。其他城市大多在三千欧元的样子，比如柏林，最受欢迎的户型是八十多平米的，总价要四十万欧元。年轻人即使不吃不喝，要八、九年才能买得起一套房，年轻人没办法就只能选择住房了。

像这四十万欧元的房子租金要一千五百欧元，折了三年回报率就是百分之四点五，加上这几年房价暴涨，当地的居民是买也买不起，租也租不起，这几年也是民风彪悍，没事，我们也尽量不要去欧洲这些国家添乱了。

回过头来看国内，深圳当年为什么出台限价？因为不限价就要玩完了，二零二一年深圳被誉为全国房价最高的城市，现在是回调了不少。但如今回报率在几个大城市中也是最低的，比如深圳的龙华，四百万的房子月租金也就四千多一点，回报率才百分之一点二。罗湖区佳兆业1千多万的房子租金也只有9000多，1.2%不到也就南山区好一些，港区也被称之为价值洼地。比如红树湾的600多万的房子能租到8500，回报率接近1.7%，相当不错了。

再来看看我们的大上海，统计时我还特意做了一份表格，你们可可以仔细看看回报率最高的并不是品质好的次新房，也不是热门板块大虹桥、前滩、唐镇，而是无人问津的商住房市区老破小，以及商圈成熟的瑞红新城等板块。

晶能名参考前面的东京纽约，好地段、低总价，不管是老破小还是商住依旧是租客的主力产品。还有没想到的是临港新城回报率远超五大新城。其中最亮眼的是古北壹号富人大本营，回报率高达2.6%，在闵行能卖到二十几万一平米的还一房难求，足以验证租金与房价是成正比的。

再来看看川渝地区的成都重庆，这几年全国房地产下行，成都脱颖而出，希望新房、二手房成交量价齐升，成交量更是远超北京上海。涨幅过后现在的年租金回报率依然在2%左右，碾压99%的内陆城市。相比较重庆这几年就不行了，因为房地产过度开发成交量不到成都的一半，租金回报率也只有1.3%的样子。

除了以上城市，今天隆重介绍一个我们的网红城市，长沙。长沙租金回报率有多高你知道吗？足以跟东京纽约媲美。像岳麓区50来平米的小户型，总价30来万，每个月的租金能租到1800元，回报率高达7.2%。这一切的成就离不开当地政府为百姓做出来的贡献。

长沙市最早出来限价的城市，早在2017年出台最高限价不超过970元，这也是长沙为什么连续14年被评为中国最具幸福感城市。

今天你们看到这个视频，我不希望你们把长沙房价推高，也许长沙是未来最早实行征收房产税或者租房所得税的城市。希望更多的科技企业去长沙发展，给这座幸福之城带去更多的就业岗位。最后总结一下，你知道为什么我们的租金回报率远不及海外吗？不是我们没有钱反正是太有钱了。海外任何一个城市只要对我们放开，这个城市必将引来房价大涨。比如前几个月大批华人涌入新加坡买房，导致新加坡房价大涨。新加坡紧急出台针对外国购房者印花税从30%上调到60%。

也就是说买100万的房子要先交60万的税。回头再看看我们国家的政策，对这有些人是多么的温柔。你们认为接下来的房地产是租金要往上涨还是房价要往下回调？今天就分享这些吧。感谢收听无用之言，喜欢的帮忙点个赞谢谢。

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