“房奴”好消息来了！

五年期贷款利率降到十年新低为4.3%，降之前为4.45%。按照贷款100万30年计算，总利息减少3.18万，每月少还89元。

还款金额对比：4.45% vs 4.3%

而现在部分地区的首套房利率最低已经可以到4.1%，这确实是买房人的福音。年初的时候还是4.65%。如果以4.1%跟年初的4.65%相比，利息总额将减少11.68万元，月供每月下降324元。

还款金额对比：4.65% vs 4.1%

凡是还过房贷的人都很敏感，也应该都知道4.1%是从1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来的历史最低。在之前的2008年，5年期LPR为5.94%，央行允许贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，即按4.16%利率发放房贷。

所以，现在的利率是24年来的最低，要不要提前还款呢？

这个问题，专家早有断言

：“从长期来看，提前还款需慎重，对大多数人而言并非最佳选择。”

只不过，专家的话要分两面听，要不也不会出现“建议专家不要建议……”的吐槽了。

问一下银行的朋友就知道了。

我们首先要明白，为什么要提前还贷，或者说提前还贷的好处在哪里？

绝大部分人的“房贷”都是每月等额还款的方式，就是每个月还同样的钱。凡是去银行打过流水的人都知道，这里面本金和利息的构成不一样，越是在早期，还的主要都是利息，越往后才是主要还本金，你可以把这种本金和利息的构成想象一个“V”字形。所以很多人还了几十万的房贷，才发现还是欠银行很多钱。

所以，这是一个要不要提前还贷非常关键的判断，你处在还贷的初期、中期还是后期？如果你还处于主要还利息的初期，是完全可以提前还的。

其次，我们来看比较一下“投资”和房贷利率

这也是无数人包括专家的说辞，认为提前还贷是“穷人思维”，因为，当经济复苏的时候，投资机会更多，将钱用来投资就能够获取比房贷利率更高的收益。如果此时手里没有钱，岂不是会后悔

“提前还贷”？

我们来看，凡是在考虑提前还贷的人，也不会是多么富裕的人，手头也不会有太大的资金。那这些钱够投资什么呢？

股票、基金？

今年的行情大家也都知道吧，哪里都是哀鸿遍野。

开个餐饮店、奶茶店？

这是无数人想到的自己当老板的快速途径，也亲自实践过的。这几年因为疫情反复导致餐厅订单和宴席需求量大减，什么时候能开门也是未知数。2021年，据国家统计局对餐饮门店数量统计，共有超过100万餐饮相关门店注销，其中快餐店注销了近40万家，奶茶店注销了近35万家，火锅店注销了近10万家。基本上，平均每两分钟就有一家餐饮企业倒闭。

就是在没有疫情的时候，你只要注意观察过，你家附近的餐馆是不是已经换了很多个门头了？

有情怀的去开个民宿、书店？

还是打住，我亲眼见过无数民宿老板肠子都要悔青了，而现在的书店能活下来的全靠网红打卡、卖咖啡、卖文创周边这些在撑着，即时是这样，初代网红书店言又几已经撑不住撤出北京了。

看来看去，适合普通人的投资渠道并不多，且风险很大，都是挣辛苦钱的主，赔不起。想要的投资肯定是以保本优先，再想着赚钱。所以很多人还是会选择存款和国债，能保本。现在银行定期一年利息2.1％，两年2.5％。三年3.15％；国债三年期利率3.2％，五年期利率3.37％，都低于贷款利率，除非是公积金贷款又另当别论了。

对比下来还是提前还贷更适合。

最后，我们还要考虑到两种未来的不确定。

1、房价下跌。

环京有个地方叫“燕郊”，很多希望扎根在北京的年轻人都会选择在此购房，然后通过以房换房的方式最终实现在京买房。2017年初，燕郊房价涨至4万一平，单价最高的项目4.5万。2017年3月，因为限购等政策，房价急转直下直接腰斩，很多买在高位的人被深深套牢。房子卖不出去，就算降价卖出去还不够还贷款的，于是有些人被迫断供。

这套房子，市场价大概在235-240万元。如果卖掉房子，不仅128万的首付、80万元月供全部赔进去了，还欠银行40万元。

2、个人意外。

有媒体报道过这样的个例，大厂工程师5年前买了一套450万的房子，首付135万，房贷315万，月供1.6万，公积金组合贷。5年一共还款96万，本金还了25万，还有290万的本金。35岁被裁员，半年也没有找到月薪2万以上的工作。被迫断供，房子通过法拍卖了320万，但拖欠房贷的利息、罚息，银行的起诉费、律师费等加起来有几十万，所以他自己一分钱都拿不到。也就是说，因为突然失业，他这5年以来的首付和房贷共200多万，全部打了水漂。

看一个数据：阿里拍卖显示，全国住宅用房法拍数量近年来有所增长，其中2020年为133万套，2021年达到168万套。这168万套的背后一定有类似这样的巨痛。

降低家庭的杠杆率，

是面对未来不确定最保守的选择，

让自己更安全一些。可以对冲这种风险，

就算发生了以上这种状况，损失也会小很多。

所以，如果你处于还款初期，又不是公积金贷款，没有靠谱的投资渠道，毫不犹豫地选择提前还贷。

那要还多少呢？如果能一次性还完房贷，自然是上上之选，无债一身轻。如果不能一次性还完，那就要做好规划，尤其是对自己的职业前景持悲观态度的，手里最好留出一部分现金可用于失业后的应急之用，也能保证继续还上房贷。

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