受访嘉宾：冯显泉

白珍亮/发自山东

2023年上半年，全国楼市继续调整，截至目前，已有百余城出台房地产调控政策近300次。6月份，青岛楼市推出了放松政策，首付比例、限售政策均进行了调整。不过，整体来看，上半年青岛楼市新房、二手房3~4月份短暂回暖后，成交萎缩，青岛楼市又来到了一个比较微妙的十字路口。

在新政的刺激下，2023年下半年青岛楼市又会如何发展？近期，中房君专访了

中国社科院特邀房地产专家、青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长、中国房地产报城市与区域治理研究院特聘专家冯显泉

，听他总结青岛上半年楼市表现、展望后续走势。

谈市场：上半年市场表现尚可

据青岛贝壳研究院数据，今年1~5月份，青岛市新房成交45994套，同比下降4%。

谈到今年上年青岛楼市的表现，冯显泉用“相对不错”来总结，虽然最近市场表现疲惫，但从总体数据看尚可，也直观反映了市场的冷热程度。

他认为，青岛楼市今年春节到4月份，市场热度很高，这轮“小反弹”主要原因疫情期间被压制的需求集中释放。

5月份后，青岛市场又开始趋冷，他认为主要有三个方面的原因。首先，从大环境看，中国经济下行的压力在增大，居民消费信心不足，这是目前青岛乃至全国楼市萎靡的重要原因。第二，2021年下半年开始，青岛市场高端改善型需求爆发，财富人群集中入场后，经过近两年的消化，楼市的购买力开始下降。第三，改善型产品市场占比越来越高，竞争激烈，造成供大于求，在这种情况下，市场重新进入下行轨道。

谈房企：扎实做产品

近年来，部分大型房地产公司出现的债务危机，叠加市场下滑的影响，开始让房企们更谨慎地应对市场变化，“活下去”成为房企相当迫切的命题。

冯显泉认为，当下市场环境下，“产品为王”成为行业不二法则，扎扎实实做产品，以高性价比的产品回馈消费者，是房企的生存之道。

同时，房企必须注重品牌建设，包括企业品牌和项目品牌。从以往的经验看，在行业比较艰难的情况下，在青岛房地产市场表现比较好的企业，往往非常注重品牌建设，他们注视品牌的美誉度，扎扎实实做产品，靠口碑、靠信誉打动消费者。

他表示，企业应该学会运用市场的力量，包括企业的外部关系、做好企业内循环，为企业赢得更好的生存空间，从长远角度推行企业主张和产品主张。

“未来，中国房地产行业一定是‘大而强’的全国性品牌房企和‘小而美’的地方房企共存的时代。”冯显泉说，当下，对本土企业来说，不能一味追求“做大做强”“贪大贪快”，而应该转向“量入为出”，同时，根据自身企业情况，把产品做扎实，从长计议。

谈走势：下半年有望企稳

“我对下半年青岛楼市的表现持‘谨慎乐观’态度，当下青岛楼市还在‘回暖路上’，这个词并不过时。”冯显泉认为，当前青岛楼市政策非常宽松，市场环境对买卖双方都很友好，房地产行业依然是国民经济的顶梁柱、压舱石，对地方经济的贡献是其它行业无可比拟的。综合目前楼市政策和行业地位而言，青岛楼市的行情下半年有望企稳，不会太冷也不会过热，这种总体趋势不会改变，这也是政府调控希望达到的目标。

冯显泉表示，任何行业都有周期性，市场短暂的起伏是正常状态，应该从更长的周期来观察楼市的表现，因此，从长远看，他依然对青岛楼市充满信心。

谈土地：市场在分化

从今年首轮集中供地情况看，青岛土地市场有所升温，溢价率有所提升，诞生多个“地王”。同时，房企扎堆抢夺热点地块趋势明显。

“从溢价率、流拍率等热度指标来看，青岛土地市场仍在持续分化。”冯显泉认为，从今年青岛首轮集中供地看，凡是比较抢手的土地，都集中在主城比较适合打造改善型以上产品的地段。楼市的趋冷信号传导到土地市场，房企在投拓市场上愈发谨慎，在土地市场上大手笔拿地的房企不多，在这种情况下，房企投资向城市核心聚集，土地本身质素、利润率成为开发商重点考虑的因素，未来，青岛土地的分化将会进一步加剧，城市核心占据优质资源的净地热度将会进一步提升。

“当前企业为了追求安全只能追逐更加优质的资产，民营房企投资信心的恢复，需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。”冯显泉表示，目前情况来看，央企、国企及资金压力相对小的民企依然是青岛土地市场的主力。

谈买房：结合自身需求

对于普通购房者而言，如何在当前复杂的市场环境下做出正确选择？冯显泉也给购房者一些建议。

他表示，当前的各种利好政策，都是在现有的特殊情况下产生的，并非永远持续，因此，要密切关注政策走势，有合适房子可以果断出手。

具体到如何挑选房源，他认为，首先买房要从自身家庭便于照顾的情况和上班相对便利出发，选择比较适合自己的区域。

第二，一定要充分考量自身的经济承受能力，特别是刚需和初改人群，不要“攀高贪大”，“能负担得了”是底线；在这个基础上，再进行楼盘和户型的比较，挑选相对中意的房子，绝对满意的房子是不存在的。

同时，在当下的环境下，购房者一定学会避险，对资金链明显趋紧的房企的楼盘要慎之又慎，避免遇到烂尾楼，因为一旦遇到这种情况，对刚需和初改购房者来说，确实是难以承受之重。

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