我们以往的节目中，曾报道一些小区业主与物业公司之间的纠纷，一些问题解决了，可还有一些却因为没有相关的规定而无法从根本上解决。近日，长春市司法局、长春市房地局及市人大城环委、法工委共同组成了起草小组，对《长春市物业管理条例》启动了重新修订工作。

条例中，对业主大会、业主委员会的选举和日常运作、开发企业遗留的物业管理纠纷等进行了细化。根据立法程序，目前正在向社会公众征求意见。

长春市司法局立法处工作人员 白皓天：

下一步的工作，我们将按照立法程序，我们还将到市政协进行立法协商，听取政协委员意见，分别召开包括物业、企业、业主委员会成员、基层社区居委会在内的座谈会，广泛听取社会各方面意见，对《条例（修订草案）》进行进一步修改完善后，再报市政府和市人大进行审议。

其实一直以来物业与业主之间的各种矛盾与摩擦，业主对物业管理的投诉和维权在我们的节目中也是屡见不鲜。据统计，截止到2020年8月，《守望都市》栏目收到关于住宅小区物业管理问题的诉求，占总投诉量的18%，问题主要集中在：物业提供的维修服务、新老物业交接、物业与业委会之间的矛盾、物业费的收取以及小区收益问题等。

业主 李女士：

我们发现物业费从1块1涨到1块5，我们联系业委会的主任，他反问了一句，谁选的我？竟然自己履职三年，都不知道自己是业委会主任。

长春市锦江花园三区业主委员会主任 王女士：

走了选新物业的程序，结果就遭到老物业的强力阻挠，首先把暖气掐了，完了把门锁上了。

业主 陈先生：

对不缴纳物业费的业主，五天拿电梯卡到物业升级一次。

业主 周女士：

虽然这不是一种停卡的方式，但是在变相的给我们捆绑。

采访中我们发现，无论是业主、物业、还是社区街道，在矛盾凸显后到底该如何解决、如何平衡成为了难题。

长春市绿园区正阳街道办事处城建科工作人员 刘阳：

去跟物业公司、跟业委会，几次坐在一起，也协调过此事，目前协调的效果都不太好。

针对以上问题，此次《长春市物业管理条例》（修订草案）对于业主的保护以及对物业公司的约束力都明显加强。就此次新增的内容，很多市民也发表了自己的想法。

长春市民：

我希望物业费可以明细一点，就是能清楚的明白，物业费到底是能带给我们什么帮助，它是什么样的作用。

长春市民：

有一点规定养狗的，物业卫生搞好一点。

长春市民：

广告费收益这块，从定价到收入，我觉得应该有居民定价的权利和参与的权利。

长春市民：

我希望将来对物业的管理要统一实施，有一个固定管理。

长春市民：

物业把收益列出一个明细，能够让更多居民知道他们的钱花在了哪。

对于一些业主的不满，物业公司表示他们也很委屈，例如楼房的质量问题，一旦没有按照业主的要求进行解决，便会被认为不作为，从而拒交物业费。

物业工作人员：

防水过维保期了，就说应该是物业负责给维修，然后因为这个不交物业费。但是现在这个《物业法》里规定了，物业费里边包括的是公共设施设备、保安保洁，但是它不包括防水。

除此之外，在小区内部，一旦业主和物业出现分歧，社区工作人员也会在第一时间介入帮助协调。

长春市二道区长青街道城建社区书记 李红梅：

物业服务不好，业主大多数是反馈给社区的，社区没有执法权，只有通过友好的协商或调解的方式来解决问题。希望有一个很好的第三方评估机构来约束物业，条例制定的时候，能够更充分考虑到这一点。

在此之前，关于物业管理的地方性法规规范，只有一部2008年出台的《长春市物业管理条例》，距今已有的12年时间。那么，此次修订草案的完善细化，与之前的条例到底有什么不同呢？

关于小区的物业管理问题，其中业委会的选举方式、小区共用部分的收益，一直都是大家争议的焦点。那么，在此次的《长春市物业管理条例》（修订草案）中，再一次将这些问题提出并进行深化细化。

一：利用共有部分从事经营活动由业主共同决定

（修订草案）中第十五条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金等事项均由业主共同决定。

吉林良智律师事务所律师 历耘宁：

公共区域的重大修缮，经营性的活动等等这些事项，都会配套相应的法律规定，由我们业主来共同决定。这一条就会大大加重了我们业主的自主参与权和决定权，如果这一项通过实施的话，将会对我们每一位业主的生活起到至关重要的作用。

二：物业服务人不得以拖欠物业费为由降低服务质量

（修订草案）中第六十九条规定，电梯、消防设施等设施设备的维修和养护，应当由专业人员实施。物业服务人不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量等方式变相中断供水、供电、供气、供热。

吉林良智律师事务所律师 历耘宁：

首先这个物业条例，它是一个法律的规定，那么它对于权力和义务的要求就是对等的。首先作为业主，我们必须及时按时的缴纳物业费用，但是如果出现业主拖欠或者是拒缴物业费的情况，物业是不能直接断水断电来影响我们居民生活。

三：物业服务内容应在显著位置公示

（修订草案）中第七十六条规定，物业服务人应当在物业管理区域显著位置公示物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准；公共水电费用及分摊详细情况；利用物业共用部位、共用设施设备的经营与收益情况；

吉林良智律师事务所律师 历耘宁：

比如说我们经营性的收入，用于车库维修或者是小区的绿化，或者是灯管的维修等等，具体收费的项目应该以明显的方式列牌、列表，加重业主知悉的权利。

《长春市物业管理条例》（征求意见稿）已从8月25日起，面向社会各界征求意见和建议，时间截止为9月24日。社会公众可以将意见和建议发送至邮箱，或者通过信函寄送长春市司法局立法处。

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