证券代码：000736 证券简称：中交地产 公告编号：2019-043

债券代码：112263 债券简称：15中房债

债券代码：112410 债券简称：16中房债

债券代码：118858 债券简称：16中房02

债券代码：114438 债券简称：19中交01

一、重要提示

本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

董事、监事、高级管理人员异议声明

声明

除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

非标准审计意见提示

□ 适用 √ 不适用

董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

√ 适用 □ 不适用

是否以公积金转增股本

□ 是 √ 否

公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以445,790,827为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.90元（含税），送红股2股（含税），不以公积金转增股本。

董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

□ 适用 √ 不适用

二、公司基本情况

1、公司简介

2、报告期主要业务或产品简介

（一）主营业务及经营模式简述

报告期内，公司从事主要业务为房地产开发业务，产品以刚需及改善住宅为主，主要产品、经营模式等未发生重大变化。截止2018年底，我公司共持有及参与房地产项目44个（包括并表项目和参股项目），业务主要分布于长三角、珠三角、京津冀和西南城市群等区域。

（二）行业发展阶段、周期性特点及公司在行业中的地位简述

从宏观经济形势来看，我国经济发展在经历了多年增量扩能的高速增长后，仍处于并将长期处于重要战略机遇期，并转入以质量提升为主的高质量发展阶段。从房地产行业形势来看，国家对房地产行业的整体调控思路没有变化，但调整政策的靶向性、科学性以及自主性将进一步增强，核心导向是促进房地产行业平稳健康发展。从房地产行业发展趋势来看，我国城市化率不断提升，生育政策逐步放开，家庭小型化和结构变化日超显著，上述因素将进一步催生刚性需求，使得改善型居住需求进一步释放。房地产行业将呈现由高速增长转向高质量发展，行业细分市场进一步分化，城市分化加剧的特点，稳定的利润和现金流将成为发展趋势。

房地产行业周期转为缓慢，长周期主要受经济增长、人口数量及结构、城市化因素等影响，短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等影响。

公司房地产项目所售产品主要为刚需及改善型住宅产品，项目布局集中于经济较为发达的重点二线城市，2018年度，公司坚持深化机制，强化效率，进一步优化战略布局及对外合作，公司规模继续扩张，各项经营指标较2017年度有较大幅度的增长。公司虽在纵向发展水平上取得了明显成绩，但与行业内标杆企业相比较，整体规模仍相对偏小，市场占有率及行业影响力较为有限，需进一步加强规模化发展，稳健、积极扩大经营规模，提升规模效益。

3、主要会计数据和财务指标

（1）近三年主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

√ 是 □ 否

追溯调整或重述原因

同一控制下企业合并

单位：人民币元

（2）分季度主要会计数据

单位：人民币元

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

√ 是 □ 否

由于公司在2018年12月完成收购北京联合置业有限公司100%股权属同一控制下企业合并，需追溯调整报表数据，因此上述财务指标较已披露季度报告及半年度报告相关财务指标有较大变化。

4、股本及股东情况

（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股

（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无优先股股东持股情况。

（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

5、公司债券情况

公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券

是

（1）公司债券基本信息

（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况

2018年6月，经联合信用评级有限公司综合评估，本公司长期信用等级为AA，本公司发行的15中房债、16中房债信用等级为AAA，16中房私信用等级为AAA。

联合信用将在债券存续期内，每年发行人公告年报后2个月内对本期债券进行一次定期跟踪评级，并在债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。跟踪评级结果将在联合信用网站和深圳证券交易所网站予以公布，提醒投资者关注。

（3）截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标

单位：万元

三、经营情况讨论与分析

1、报告期经营情况简介

公司是否需要遵守特殊行业的披露要求

是

房地产业

公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求

（一）报告期全国房地产宏观经济形势、行业政策环境变化简要分析

2018年度，全国房地产调控政策频繁，中央和地方政策对楼市调控基调仍是促进房地产行业稳健发展。中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议的核心导向是促进房地产行业平稳健康发展，构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房住不炒”定位，因城施策，分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。虽然国家对房地产行业的整体调控思路没有变化，但调整政策的靶向性、科学性以及自主性将进一步增强。报告期内的房地产行业呈现以下特点：一是房地产行业整体由高速增长转向高质量发展，企业追求规模和质量的均衡成长，高品质的产品、服务能力及精益化管理将成为决定房企发展的重要要素。二是房地产行业细分市场进一步分化，房企开始向投资商、开发商、服务商相分离的方向转变，新产品、新业态不断涌现，消费者进一步细分，房地产业态也更加丰富和多元化。三是房地产告别暴利时代，稳定的利润和现金流成为发展趋势。四是城市间的分化加剧，优质的工作岗位和教育、医疗、景观等资源将吸引更多的人口聚集，具备这些条件的城市将成为房企争夺的重点。五是短期来看，在限价政策下，通过高溢价实现盈利的模式遇到瓶颈，保持稳定的现金回流将成为房地产企业的最优选择。

（二）报告期公司经营情况回顾

财务指标方面：截至2018年12月31日，公司总资产402.30亿元，较上年末增长17.00%，归属于上市公司股东的净资产22.85亿元，较上年末减少20.52%；2018公司实现营业总收入89.48亿元，较上年同期增长42.91%，实现利润总额15.42亿元，较上年同期增长47.07%，实现归属于上市公司股东净利润8.10亿元，较上年同期增长36.69%。

经营指标方面：公司在2018年1-12月（合并报表范围项目）实现签约销售面积123.38万平方米，签约销售金额1,487,690万元，回款金额1,613,312万元。

报告期内，公司经营规模及经营业绩较上一年度均有大幅增长，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。

业务拓展及建设方面：报告期内，公司进一步优化战略布局，北京、天津、宁波、苏州、长沙、武汉等深耕区域再有斩获，新进入杭州、东莞、石家庄和青岛等经济较为发达城市，总计进入城市达22个，规模效应初步显现；公司进一步丰富投资方式，加大对外合作力度，在招拍挂取得土地方式之外，通过收并购获取新项目，并与行业内知名企业进一步深化了合作关系；面对房地产行业调控持续的情况，公司各项目团队扛住压力，坚定信心，控成本，提收益，确保项目经营目标的达成，有力地支撑了公司业绩的提升。

管理提升方面：一是公司根据当前所处发展阶段、规模体量和管理成熟度，启动了组织架构优化工作，将管理体系调整为二级组织架构，公司总部要求专业高效，突出管理的精细化和专业化，城市公司要求执行力强，实现城市深耕和经营目标达成；二是进一步提高信息化管理水平，优化信息化管理工具，强化管控深度，有效提升管理效率，实现动态反映项目运营情况，达到实时监控、提前预警的目的；三是进一步提升管理人员专业化程度，通过人才引进、内部交流和培养，盘活了人力资源，为公司管理专业化的提升提供了人才保障；四是进一步夯实财务基础管理，完善预算管理规范体系建设，保障年度业绩目标的科学分解；五是进一步整合资源，降低管理成本，提高经营效益；六是加大对已清盘项目公司的压减力度，实现资源的优化集中管理。

资金统筹方面：报告期内，由于政策调控原因，房地产企业融资渠道大幅受限，公司一方面强化融资能力，在报告期内首次获得供应链ABS发债20亿元审批，非公开发行公司债券17亿元取得深交所无异议函，有效支撑了公司投资拓展及项目开发建设的资金需求；二是提升资金管理效率，报告期内完成公司资金池搭建，集中管理资金，全面提升资金使用效率。

产品研发方面：报告期内，公司围绕建立产品标准化、品质控制、制度流程体系展开各项工作，提升产品的标准化和可复制性，以品质助销售，以销售强品牌，以品牌促项目，实现了公司品牌与项目品质的有效联动。

风险防控方面：报告期内，公司一是严防法律风险，重要经济决策、内控制度、合同及授权委托书实现法律审核全覆盖；二是严防经营风险，2018年内开展了对部分项目公司的专项内控审计和绩效审计，对发现的问题及时整改纠偏，对收购类和合作类项目加强前期风险防范工作；三是严防安全质量风险。

（三）土地储备情况

截至报告期末，我公司房地产业务土地储备情况如下（包含参股项目）：

注：权益比例为截止报告期末的数据，公司根据经营需要，可能引入合资合作单位共同开发及员工按规定参与跟投，相应权益比例可能会发生变化。本报告的权益比例概念下同。

（四）截至本报告期末主要房地产项目开发情况（并表项目）

注：上表中涉及项目建筑面积、投资金额的相关数据可能根据项目具体开发情况进行动态调整。（五）本报告期主要房地产项目销售情况（并表项目）

（六）房地产出租情况

（七）跟投项目情况

（八）截止2018年12月31日的融资情况

（九）截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为766,320.59万元，无已承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情况。

2、报告期内主营业务是否存在重大变化

□ 是 √ 否

3、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况

√ 适用 □ 不适用

单位：元

4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征

□ 是 √ 否

5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明

□ 适用 √ 不适用

6、面临暂停上市和终止上市情况

□ 适用 √ 不适用

7、涉及财务报告的相关事项

（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

√ 适用 □ 不适用

根据《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号)要求，本公司将“应收票据”和“应收账款”汇总列示为“应收票据及应收账款”，将“应收利息”、“应收股利”和“其他应收款”汇总列示于“其他应收款”，将“固定资产”和“固定资产清理”汇总列示于“固定资产”，将“在建工程”和“工程物资”汇总列示于“在建工程”；本公司将“应付票据”和“应付账款”汇总列示为“应付票据及应付账款”，将“应付利息”、“应付股利”和“其他应付款”汇总列示于“其他应付款”，将“长期应付款”和“专项应付款”汇总列示于“长期应付款”；本公司在“财务费用”项目下增加“利息收入”和“利息支出”，反映本公司确认的利息收入和为筹集生产经营所需资金等而发生的应予费用化的利息支出。本公司相应追溯调整了比较数据，该会计政策变更对合并及公司净利润和股东权益无影响。

（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

√ 适用 □ 不适用

1、本年发生的非同一控制下的企业合并：公司通过与北京中润建科投资有限公司签订一致行动协议，取得对中交石家庄房地产开发有限公司的控制权；华通置业有限公司通过与北京远乾置业有限公司签订一致行动协议书，取得对中交地产(海口)有限公司的控制权。

2、同一控制下的企业合并：2018年12月，公司收购北京联合置业有限公司100%股权，北京联合置业有限公司系中国交通建设股份有限公司的子公司，由于合并前后合并双方均受中交集团控制且该控制并非暂时性，故本合并属同一控制下的企业合并，合并日确定为12月31日。

3、引入外部投资者，股权比例减少，不再纳入合并范围的公司：佛山中交房地产开发有限公司、佛山香颂置业有限公司、成都中交花源美庐置业有限公司。

4、新设立成立子公司：中交（天津）置业有限公司、武汉中交德禄香颂置业有限公司、宁波中交城市未来置业有限公司、深圳中交房地产有限公司、中交美庐(杭州)置业有限公司、宁波中交美郡置业有限公司、苏州中交雅郡地产有限公司。

5、清算注销子公司：中交汇锦置业宜兴有限公司。

法定代表人：耿忠强

中交地产股份有限公司董事会

2019年4月11日

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