房地产贷款新政 (楼市连发3条新规，期房、房贷双双有“新变化”，有房者该了解)

时至今日，很多专家依然在劝告人们赶紧买房：

比如北师大教授董藩，就经常说出让人“耳目一新”的购房观点。在他看来，要让年轻人买得起房很容易，只要多贷款就行，建议贷款期限延长到40年。因为董教授认为，如果买房不趁早的话，将来可能会更加买不起。城市化红利依然是房地产上行的强有力支撑，未来像北京、上海等这样的大城市，几十年后房子的价格或超过80万元/平米。

作为一名购房者，在过去10年里，如果真的听信专家们的观点，可能真的早就实现了买房梦，同时为自己的资产带来了可观的收益。然而时间进入2022年下半年，今后的房地产走势还会有如此的“增长潜力”吗？种种信号都给出答案。

1，销售承压，38亿平米楼市卖不动

国家统计局数据显示，7月末，商品房待售面积54655万平米，同比增长7.5%。这7.5%的增幅里，住宅占据绝对大头，其中，住宅待售面积增长14.1%，办公、商业仅小幅上涨。不过，跟真正等着卖的房子比起来，5.4亿平米算不了什么。

克而瑞的报告说，截至7月末，广义库存达384703万平方米，较上月微增0.22%，同比上涨1%。这里的广义库存，包括了没有动工的宅地、已经动工但没有拿销售许可证的楼栋，以及正在销售的房子，

当然了，只要房子能很快卖完，再多库存也不是事，但从库存分布来看，消化掉这些房子没有那么容易。数据显示，全国库存消化周期19.01个月。其中一线14.71个月，二线17.25个月，而三四线城市的去化周期已经达到22.45个月，处于高位持稳，按现在的销售速度，将近两年时间，才能把三四线城市的房子消化完毕！然而现实是，福清、北海、呼和浩特、铜陵、哈尔滨、烟台、兰州、梅州等8城，去化周期显著高于40个月，短期内很难卖完。

2，躺平摆烂，房屋新开工面积、竣工面积双双下降

数据显示，1-7月房屋新开工面积下降36.1%。其中，住宅新开工下降36.8%。房屋竣工面积下降23.3%。其中，住宅竣工下降22.7%。为什么说房屋新开工、竣工面积的下降，应该引起我们的警惕呢？与今后的房产走势有什么影响？

原因不难理解，近几年房企不看价格拿地，在开工满足预售条件之后，迅速将销售回款投入到下一个项目中，以至于有持续不断的新楼盘开工，这就是所谓的“高周转”。如果房子能及时交房则能维持循环，一旦钱的周转出现问题，必然会影响之前预售楼盘的施工进度，进而推迟交楼。所以，房屋新开工、竣工面积的下降，只能说明：房企现金流吃紧，交房速度下降，只能减少新开工。

现阶段的房市如此之“凉”，是什么原因导致？房说君认为，根源还是在于“没钱了”：

官方数据指出，当前房地产投资、销售、关联房地产贷款，几乎全线下滑。1是房地产开发投资增速从4月转负之后，跌幅不断扩大，到7月-6.4%；2是销售增速从2022年就转负数后跌幅不断扩大，前7月成交面积-23.1%，销售额-28.8%；3是房贷数据，二季度新增个人房贷款仅200亿，新增人民币房地产贷款-1105亿元。具体到7月，住户贷款增量同比减少2842亿元，其中，短贷增量少354亿元，中长期贷增量少2488亿元。

“没钱了”影响有多大？在2021年以前，很多人可能都相信房市“大而能不倒”。毕竟每年卖17亿平米的房子，成交额突破17万亿，万亿级的土地收入，关联上下游几十个行业，还有几万家开发商，年销售额都是几千亿起步。

按照这样的趋势和体量，放心买没问题。可现在呢？房企停工推迟交楼、债务违约、暴雷跑路不再是个例，房地产的不景气，就连提前还款的人也越来越多。这一部分人群或因为担忧未来收入和工作存在不确定性，或因为存量贷款利率没有优惠，想办法止损。总之，面对种种不确定性，影响了居民的置业信心，也隔断了企业发展市场的预期。

唤醒楼市信心！8月起，高层态度也出现3大“反转”

1，央行对金融措施的态度反转

去年从严从紧的金融措施，不仅房产流动性大大降低，再结合利率上升，放贷期限延长等措施，可以说直接堵住了违规炒作房产的空子。但是，自从金融措施收紧后，普通购房者的置业道路却越来越难，不少人等批贷等了超过半年。最近央行态度也有了反转。

8月LPR报价，1年期降了5BP，5年期降了15BP，毫不夸张地说，这是一次专门给房地产准备的降息。加上首套房还能突破20BP的下限，意味着利率能达到最优4.1%的水平。在此背景下，未来地方利率水平无意外会向此靠拢，毕竟官方早已有了“在贷款首付和利率上支持首套购房者”的表态，大家的上车压力会大大降低。

2，多部门对延期交房“力度”的改变

可见这是最大程度解决楼市痛点，毕竟老百姓是无辜的，没有任何理由让他们承受房子烂尾、难交付的后果，尽管地方在努力，什么纾困基金、AMC都入场了，效果也不太明显，此时多部门对延期交房“力度”的改变，显然加快实现房子交付良性循环。

3，高层会议发声定调稳增长

8月24日，国常会退出一揽子计划，针对当下的经济、楼市、旱灾等提出了解决办法。对于楼市提出“允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。”31字表态房地产，看似简单但话里话外无疑给予了地方、银行更多的操作空间去支持刚改购房者。因为有能力的早买了，剩下的买不起是大多数。照此趋势，未来除了利率、首付外，还有更大的利好空间。

房说君有话说，随着楼市连发3条新规，不仅高层态度有了新的反转，期房、房贷也双双有了“新变化”，未来的市场相信会更加向稳房价、地价、预期靠拢，尽管修复买房信心的时间是缓慢的，但借助这个契机，良性循环才能得以兑现。