春节楼市表现分化：上海新房成交同比涨超300% 三四线城市跌超9成_1
2022年除夕夜，本该合家欢聚的日子，北京某中介经纪人朱柳却有家难回，今年刚好轮到他和几位同事一起春节值班。
“初三有四五个人来看房，肯定没平时多，而且没有一个下定的。”朱柳对时代周报记者说。
陈钰同样也是一名房产经纪人，主要负责北京市海淀区万柳区域的二手房买卖，她告诉时代周报记者：“春节7天假期内，万柳区域只成交了一套房屋，位于锋尚国际社区，价格1335万。”据陈钰向记者提供的一份成交清单显示，万柳区域1月份共成交47套房源，平均每天1.5套；而2月初的春节期间，成交量则明显更少。
今年春节，各地楼市比以往更显冷清一些。诸葛找房数据研究中心监测显示，2022年春节假期重点15城新房成交959套，创近五年春节成交新低，同比去年春节下跌42.1%。
但在记者走访中，仍有从业者对楼市春天抱有信心。北京市朝阳区某项目销售人员就告诉时代周报记者：春节期间，平均每天还可以成交两套。
“三九四九冰上走”，经历过料峭春寒的楼市前方，何时能迎来“河边看柳”？
成交量大幅下滑
今年的春节楼市，全国都弥漫着一层“冷气”。根据中指监测数据，2022年春节期间（1月31日-2月6日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年春节相比下降51%。
一线城市方面，诸葛找房数据显示，2022年春节期间一线城市新房成交同比上涨，但这主要由于上海表现亮眼所致。2022年春节假期，上海新房成交505套，同比上涨超300%；而深圳、广州新房分别成交98套和9套，同比下跌20.3%和84.5%。58安居客房产研究院统计数据显示，四大一线城市二手房同比下跌30%。
上海表现突出的原因在于供应量大增，以及近期信贷端出现放宽迹象，贷款审批和放款速度加快。上海中原地产市场分析师卢文曦告诉时代周报记者，2021年12月份，上海推出第六批次集中批量供应房源，但当月尚未来得及完成全部推盘，绝大部分留到了1月份，“有楼盘一口气推了六七百套房源，签约往往会滞后。”
二三四线城市方面，诸葛找房数据显示，2022年春节期间成交同样面临回落，二线城市如宁波、济南零成交，大连同比跌幅超8成，三四线城市同比跌幅超9成。58安居客房产研究院统计数据显示，二线城市二手房成交同比下跌31%。
市场低迷源于2021年下半年持续的政策和信贷收紧。针对房企端的“三道红线”以及银行端的“两道红线”，开始释放威力：房企融资受限，以及购房人难以获得批贷。因此，去年四季度以来，房企大面积爆雷，购房人又暂停买房流程，这直接导致楼市普遍面临信心不足的局面。
此外，调控手段也在去年开始升级。58安居客房产研究院研究总监陆骑麟向时代周报记者表示，2021年有15城出台二手指导价政策，31城出台相关市场整治政策，全国如此多城市对二手房市场进行密集调控，是绝无仅有的，因此今年春节期间二手房购房需求热度也出现明显下调。
而更为直接的一个原因在于，春节前疫情多地爆发，部分群体就地过年，这导致返乡置业人群大幅减少，而这也是三四线城市2022年春节成交活跃度较低的最重要原因之一。
不过，尽管春节楼市成交有所下滑，但春节假期时间短，且网签停止，在合硕机构首席分析师郭毅看来，春节楼市并不能够准确反应市场情况，“从2月下旬陆续到3月份，才能真实体现出购房需求度。”
3月小阳春前景可期？
楼市似乎已经走入最低点，但在“最寒冷”的日子里，“唱多”的声音却开始出现。这一现象同步反映在北京新房二手房市场中。
以北京市海淀区万柳区域为例，根据陈钰提供的成交名单显示，2021年11月份，万柳区域成交量32套；2月份，该数据增加了7套，为39套，而2022年1月份，这一数据达到了47套，呈现逐渐递增趋势。
而北京二手房市场整体筑底回升，对新房市场的稳定也起到了积极作用。北京朝阳区某新房楼盘置业经理告诉时代周报记者：“二手房房贷放松，很多购房者有了改善型需求意愿，就算是春节，每天都有两套认购。”
市场回暖苗头初显，在多位业内人士看来，政策放松、信贷放开是其根本原因。
从政策层面来看，去年10月份开始，政策层面开始“反弹”，多个利好楼市政策落地，包括信贷“纠偏”、推进保障性住房建设、坚持房子是用来住的而不是用来炒的定位、加强居民基本住房保障、央行公布1年期LPR降至3.8%、房地产并购贷款不再计入三道红线等。
从信贷层面来看，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解。同时，在随后召开的金融街论坛年会上，央行副行长潘功胜指出，房地产信贷过紧的行为需要逐步“矫正”。而银保监会统信部副主任刘忠瑞也在国新办发布会表示，保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率上支持首套购房者。此后，多个城市放宽信贷额度。
陈钰向时代周报记者表示，2022年开年，信贷最为严峻的时期已经过去，“从2022年开年开始，信贷开始松动，尤其最近，一般1个月左右就可以下来。”而时代周报记者2021年9月份的调查显示，二手房房贷放款需4个月以上。
春节前，央行两次全面降准，1月17日下调MLF利率和逆回购汇率，1月20日，1年期和5年期以上LPR较上一期分别下调10个和5个基点。
2022年1月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点；1月份平均放款周期为50天，较2021年12月缩短7天。整体来看，1月整体房贷利率和放款周期已恢复到2021年年中的合理水平。
利好政策频出，信贷环境有所改善，楼市在2022年开年呈现出了回暖趋势，市场信心亦有所恢复。
贝壳研究院数据显示，2022年1月，贝壳50城二手房景气指数延续去年12月以来的回升态势，1月份回升至20，整体市场基本走出低迷状态。其中一线城市市场修复能力超过二三线城市，率先进入20以上的区间（20以下为楼市较冷，20-40为市场平稳阶段）。
“政策层面已经出现松动，信贷放款速度加快，部分城市贷款成本下行，所以从整体大环境来看，楼市都会相对比较放松。”郭毅向时代周报记者表示。她认为，楼市将处于稳中向好的趋势，三月份的楼市将出现阶段性的小高峰，成交量也会有相对集中的释放。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静亦有同样看法，她向时代周报记者表示，整体来看，2022年以来，北京房地产新房和二手房市场逐步企稳。春节期间，新房市场延续年末优惠措施，但整体优惠力度有限，部分项目去化依然较难。受降息预期影响，叠加年初房贷额度充足和放款周期缩短，市场观望情绪有所改观。
“部分前期调整较早以及需求支撑力度强的城市，随着信贷环境的改善以及相关扶持政策陆续落地，市场有望逐渐筑底回升，部分城市3月‘小阳春’仍有预期。”陈文静说道。
（应受访人要求，朱柳、陈钰均为化名）