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本文目录

  1. 房产投资一般达到多少的租售比就可以了？
  2. 券商真的没有投资价值吗？
  3. 在股权投资中，估值如何算？你有哪些技巧？
  4. P2P在2020还值得投资吗？

房产投资一般达到多少的租售比就可以了？

朋友你是想问同个小区出租房屋数量与出售房屋数量比例吧。我刚刚前几年就是卖房的，我以我们这边四线城市情况来说说！

大概一个小区内往外租房和售房比例大概3-4:1就是每有三四个租房的，就会有一家是卖房的。如果是老小区老房，由于流行坐等拆迁，所以这样的看房出租的多，卖的少！那些新小区，其实空房毛坯是特别多的，我们这儿新区，有40%的入住率就不错了。

租房租金高那是看地段，装修还有新老情况的。地段永远最重要，市区和郊区那是天上地下。装修别说用啥好东西，租房就是要看起来可以，能用，东西几乎都有就可以。电梯房比多层步梯的好租，我们这边一楼最贵！！因为未来低层比较好，当我预测吧，我们这边目前就是一楼最贵，不管新房老房！

券商真的没有投资价值吗？

券商股的确没有投资价值。券商是周期性行业而且内卷严重，各券商之间业务重叠度高，竞争压力大，新业务开发难度大，经纪业务仍然是收入的主要来源，行业的成长性不突出。从国外看，股市牛市不代表券商股一定会大牛市，反而交易所肯定会是极具投资价值的牛股，遗憾国内深交所上交所都没上市。

在股权投资中，估值如何算？你有哪些技巧？

股权投资，并非股份投资，也就是非上市公司投资。应该确定是问非专业人士的估值，因为专业人士也不用我说，尽职调查后，你根据你惯用的方法。而且，应该属于财务性的入股，也就是股权投资并不是买整个公司，你要买下整个公司自己经营，那是要看你自己愿意花多少钱，控制权的价格和股权的价格并不相同。

好了，题目实际上圈定的是非上市企业的财务性股权投资，怎么估值？其实很简单，分两类，一类是有同类型上市企业，比如这家企业卖猪肉，A股里面双汇就是卖猪肉，或者其他还有很多家，这个时候，你就根据公司未来的目标和愿景，选取一个参照物，按照市盈率来估定。这里注意，参照之后你可以比较净资产收益率，你也可以比较销售利润率，你也可以比较市盈率。但是切记，由于非上市公司本身财务是不透明的，你要找一项可以参照的项目。比如一些非上市企业营业收入并不准确，是有水分的，那么你就要参考市净率。双汇市值比双汇的净资产，你已经知道你要投资企业的净资产，倒算市值，然后根据你要的占比，来计算你要支付的投资款。另外对于参照的行业，你要注意，有些明明是食品行业，但是公司不甘心食品行业低估的局面，他会宣称自己是保健品行业，这个时候你的估值行业不要被误导。

上面这一种略微懂点财务知识即可迎刃而解，那么没有参照的怎么办？也就是新兴企业，比如一个企业有一个很特殊APP或者专业的零部件，市场上独一无二。一般来说没有参照的东西你很难去估值，给予略懂财务人士的做法是，投资方让对方直接出投资回收预测，也就是预测未来现金流量。如果你觉得被投资方出的未来预测现金流量是合理的，计算现值，得出市值。如果你觉得对方是吹牛皮，那么加个对赌协议，就按照被投资方给的现金流量或者利润预测。

对于非财务人士，实际上投资并无参照新兴行业要小心，前几年各种共享单车，P2P倒了很多，即便如此你还要投资，你心中粗略的给个未来5年这个企业的利润增长率，比如增长50%，那么就按照市盈率50倍给估值。

如果被投资企业完全没有利润，你又很看好呢？那么，估值没有用，你得赌一把。

故而，估值在于你对标的企业行业和企业团队的认知能力，这是一切的基础，并非什么都需要量化。

P2P在2020还值得投资吗？

朋友，你要明白P2P平台是为什么倒闭的呀，你想清楚这个问题，它有很多都是资金盘，甚至是骗局呀！所以国家花大力气从17年开始整治，今年几乎所有的平台都在倒闭或者是良性退出了。你仔细想想了，觉得它还能投资吗？

就从我一个从15年投资P2P平台，到如今做基金的人来说，它真的不值得。想想我当初投的那个平台，今年良性退出了。当初我在上面投的6%的每月赎回的那种，和我在基金公司买债券基金差不多，长期以来，我的债基收益已经跑过了它，并且那么大的基金公司，受证监会监管，不会倒闭和跑路。

后面我又学会了投股票基金，有指数基金和行业精选，它的收益在近两年跑赢大多数股民的收益。我想，这世界应该不止我一个人知道投资基金，在正规的基金公司买基金，攒钱做定投。或者，这也是P2P平台倒闭的另外一个原因吧。

本来巴菲特说过:“众人贪婪我恐惧，众人恐惧我贪婪，”但是相对于一个是国家支持的和一个是国家反对的，哪一个更长久，更有发展潜力呢？

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