孙晓立房地产企业精细化管理之探讨

孙晓立：房地产企业精细化管理之探讨

孙晓立：房地产企业精细化管理之探讨 MBAChina 　　2010年11月20日，浙江工业大学经贸管理学院迎来三十周年院庆。在院庆系列活动中“经济转型期房地产行业健康发展论坛”如期举行，参加本次论坛的嘉宾有经贸管理学院院长、房地产研究所所长、博士生导师虞晓芬教授；杭州滨江房地产集团股份有限公司副总经理兼杭州滨江物业管理有限公司董事长朱立东；浙江盈都房地产开发有限公司总经理孙晓立；金地集团杭州公司市场营销部经理沈锋明。本次论坛各嘉宾分别就房地产企业把握市场周期走势的策略、中国房地产市场高速发展因素、城市综合体开发等话题进行了主题演讲并回答观众提问。

以下为浙江盈都房地产开发有限公司总经理孙晓立关于《房地产企业精细化管理之探讨》主题演讲实录：

浙江盈都房地产开发有限公司总经理孙晓立　　首先我觉得今天回这个里，前年是参加工大的一个校庆，今天是回到经贸院长来参加这个清，在座地下都是学兄学妹，大家很难有这个机会大家聚在一起，今天我很高兴，感到由衷的自豪，接下来我谈一下我对房地产从而这么多年来的看法，或者说是思考。刚才朱总是从房产的老大哥的角度来讲企业对房地产行业的一个波动的把握，它是机构投资者，虞老师从专家来分析。我们刚才一边在想我的定位是什么，我是93年到工大虞老师的房地产专业的第一届学习，我97年毕业，我是先留校，留校的时候在新学院做团委书记，2000年从学校出来，到钱江房地产开发集团，担任销售部经营，从05年从公司出来到现在的这个迥公司去操作外地的楼盘，我为什么讲这个经历，就是我看这个房产的角度跟各位有所不同。我企业从是下乡开发，从杭州这个角度来讲，00年05年，我是清楚的，05年之后我是不清楚的，我是去开发海宁的房地产市场。我为什么刚才讲的换成房地产企业个精细化管理的探讨，因为刚才虞老师讲了我还是认为从房产发展的角度来讲，最暴利的十年以后过去了，尤其是像杭州这么一个市场，到2000年到今天整整10年时间，这10年是房产行业发展最快的时间，也有很多因素的，经济的发展，第二个是人口的生育高峰，就是说五十年代，六十年代都是有一个生育的高峰，不过这一生一代都是放房的主力。我觉得买房子的人主要应该是那个时候是四五十岁的人，到05年之后，大家都讲这个房子都是为80、90后提供了。这个印证生育高峰所带来的需求。第三个因素刚才说到的，蛮大的影响就是福利分房的趋向，98年这个政策取消了。我们都是自力更生来买房子的。但是福利分房这个政策取消，使得大多数的买房的需求都要商品房市场取购买商品房，来实现住宅的梦想。第四个因素我还是觉得存在城市化的进城的动力。我为什么要讲这个，包括地方政府的依赖，讲完这几个因素，我们再来反过来讲，我们现在这几个因素是否存在。房地产发展的十年这些因素来在不在。首先经济的飞速的发展。接下来中国的经济发展的话客观来讲，要想实现想前十年这种状况可能性是非常小。尤其是前十年发展的重要的马车，大家都很清楚，就是外贸，对GDP的拉动是非常大的，但是从08年金融危机之后，这一个马车，应该说现在尤其是原来属于通过损耗资源来带来污染的，08年受到了一些非常大的冲击，尤其是纺织业，这几年都在考虑转型。前十年的过程中这个投入也是非常大，后十年到底是否有这么的动力，应该说是很难是现在前十年这个可能性。

这二个是人口的需求就是对住宅的需求，也就是说买房都是80、90年，你买房都是很多按照80、90后来提供这个产品，但是这样的生育高峰之后，刚才讲的数据，这个生育高峰之后，接下来2000后甚至更后，不存在这个大的生育高峰，这个消费对购房的需求提前已经通知到了，后面的消费业很难实现前面10年非常高速的暴增长。再看福利的取消，原来挤压的一些需求，像2000年开始，高速发展，福利分房发展得到实现，政策取消之后，被迫到商品房市场取购买商品房，这种政策的支持在后续也不太可能出现了另外还有地方政府对GDP的依赖，大家也看到现在政府包接下来政府的导向也很明晰，对地方政府的考核不在以GDP为论。所以说我们不能单纯考虑它能不能摆脱这种依赖，按照中央政策的引导逐步要摆脱这个土地的依赖，这个摆脱要有方式，不是说我这个财路它段了之后就给它新的财物，这些房产税什么税的提出，现在房价很高，中央政府借这样的势头刚才推出物业税和房产税，可以作为降房价的考虑，但是实际上考虑地方政府要有一个长期的税资源，这几个因素是不是在接下来发展的过程中还会存在，如果不存在，怎么样来判断它房产的未来的黄金十年可以重现呢从我们的考虑研究，刚才讲的五个因素是不负存在的，对房产的影响在减弱。我查了一下十二五发展的纲要，中国的经济要非常的关注政策的导向，这个很重要。所以说我们去看了十二五发展的纲要里面，它建了一个十二五发展的草案，接下来，中国最重要的是转变发展方式，转变发展方式里面它提到了就是发展现代产业体系提高产业的一个核心竞争力。我念一下五条，#p#分页标题#e#

一是改善。二是加快发展服务业，三是能源和综合体系建设。四是全面提高经济化水平，五是发展海洋经济。在这个一个产业经济建设里面，没有提出房地产这一块，从这个上面我们可以看出，其实去看中国经济的发展的30年我去看一本书是《改革开放30年的回顾》我非常有感触，任何一个行业，会在某一历史阶段承载每一个使命，它的正面比负面的影响来要大的时候，会面临一定的问题。房产在转型期过程中的一个阶段，从十二五规划来讲，房产实际上没有提作为一个支撑的产业，现在国家十二五规划来面，接下来5-10年最重要的是改编结构的问题。在改变的结构的时候，我们很悲观，叠加的因素不在了，从十二五规划的角度来看，也没有把住宅业作为一个很重要的高度来提。这个房产行业发展就不存在了。我们的判断还会存在，还会有一个平稳的发展。五年之内，5-10年甚至很长的时候，中国在原来改革开放30年成果之后的转型期，就是改变十二五规划重要专转变发展方式。调控产业结构。一个新兴产业的一个新的的增长点不是一年两年，就可以培育出来了，它可能需要更长的时间。

我认为它起到了个营养液的作用，一个人遇到问它很想转变这种发展模式，它想更健康，这个健康对原来不影响的产业希望它消失掉，对它有所大的打击，希望用这个行业，用一个营养液有一个稳定发展的基础，在这个基础上，所谓的产业的转型才可以改变。所以我的一个判断，当然这个不一定正确，我认为在接下来发展过程中，房产并不是没有前景，它还会继续的稳固的发展下去，就是这个高利润期已经过去了，它最终会回归到比社会平均利润率要高的一个行业。高的时候，王石也说，项目高于30%他就不做。不可能再存在暴利了，在这样的情况下才提出来房产做精细化的考虑这显得非常的重要，精细化这个概念不是房产行业提出来，这个最早在工业企业提的比较多，我们的感受比较多，05年我是单纯从事房地产行业，05年之后，我们现在在的盈都集团公司它是一个多元化发展的企业，我们集团公司也是民营500强连续四年在全国民营270多位，我们的产业里面蛮重要的一块我们有工业制造产业，原来也做一些外贸。当时做钢材贸易，在浙江也是做了十一十二量上面，实际上从其他的行业来讲，比如说外贸行业，工业制造业也好，其实有5-10%的利润率就非常好了。如果有10%-15%年利润就非常了不起了。在这个行业为什么要讲精细化管理，这个利润本身非常暴，如果再不讲精细化的话它的利率就不得了。当时娃哈哈机构是它一直都没有涉足房地产行业，今年年初的时候它提到过保障房思路，政府如果叫它来做保障房，它只赚5个点的利润，因为它所从事的行业里面，因为说它能体会到社会平均利润率的一个感觉。尤其是在做一个比如说工作制造业或者是传统的制造业里面，你有5-10个利润率是理来之不易。工业原来在工业制造业里面，已经用了非常多的精细化的管理，在这样的情况下，提出来房产做一个精细化的管理显得非常非常有必要，接下来行业从一个不成熟期，转到一个比较平稳，比对来说，利润率比较客观的一个上面来，所以说这个时候精细化管理我觉得很重要。当然在这个精细化管理上面，万科王石也是在2004年的时候就曾经提到过这么一个说法，万科从2004年接下来10年进行精细化的管理，不管是滨江也好、万科也好，这个都是做的非常好，滨江一年开发量也非常大，销售额也非常大，对我来讲朱总是大户，我们就不算大户，在这个情况下，像我的发展形态的公司应该选择自己的路就显得非常的重要，接下来我就谈一下对房地产行业一个大的情势下的，像我的这样的企业应该有什么样的应对战略总的来讲是精细化，精细化怎么样在企业当中有什么体现。我是怎么考虑的。我就简单的一点，可能没有PPT，所以讲的话可能超时，接下来我就简单讲一下，

从企业发展来讲，精细化从企业的管理上来讲，房产角度来讲，房产这个环节都很明晰，营销这一块，设计这一块，工程这一块，比如说物管之一快，我提亮点我的想法和思路，从工程这一块，很多的企业都做的非常好。三五万的楼盘都做的非常好，我提的是我们是一个中层的企业，我们会在成本精细化，我们开发的楼盘海宁土地是1千快，销售是3000块钱，我们在海宁也是数一数二的楼盘。我们在每一分钱上都要考虑这一分钱怎么样花，我们就要从这个方面去做文章，二是服务领域，我们接下来我们全体的员工要参观海底老火锅，它这个服务真的是做的非常的极致，我看它的介绍，你到他哪里吃火锅，你第二次去的时候，桌子上就摆了你喜欢吃的东西。第二个细节，就是客户去的时候，女士有一个长头发它会发一个发夹。洗手间备好了一次性的牙刷。还有一个客户走的时候，服务员跟过来，结果是给它打包了三杯酸梅汤，我已经叫我们的行政部去试吃过。我们要让他们去哪里去，一个餐饮企业能在服务上做的那么极致，我们作为房产企业，拥有的财力要比餐饮起来大的多，能做什么我还不是还清楚，我希望能够通过考察，能得到更好的借鉴，我希望能把它们的态度能借鉴过来。我希望能通过疯狂的服务例提高我们的附加值。还有一个设计的精细化，我就一个理念非常好，是上次广告策划公司提出一个理念，以前我们是造房子，人来住，我们能不能有一个理念让房子来满足人。他提出一个例子，他进门口的时候设置一个小挂钩，我们接下来设计这一块，来让房子来习惯人，而不是人来习惯人。总而言之，我想讲清楚一个问题，就是房产行业和其他的行业一个，就是这几年的发展更赋予了人很多的情感。我觉得尊重还是把工业企业精细化来嫁接到我们的房产企业，我觉得房产行业还有一个非常好的发展前途。这是我的一个心得和体会。#p#分页标题#e#

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