公积金制度应照顾低收入群体利益

公积金制度应照顾低收入群体利益 更新时间：2010-11-13 6:55:38 　　专家认为公积金贷款差别化对市场作用不大，第三套公积金贷款或将恢复　　“公积金制度应照顾低收入群体利益”　　继中央和地方政府连续出台各项调控政策之后，住建部于近日表示，住房保障法法的起草已列入国务院2010年立法计划，并已形成基本住房保障法征求意见稿。该稿规定了城镇基本住房保障标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设与管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实，农村住房保障制度。目前，意见稿正在征求各方意见，并进行修改和完善。　　中国住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会等四部委近日发出通知，不仅全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成，规定其贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。　　为了不影响“住房公积金发挥互助作用和制度公平”，通知还规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房时，面积在90平方米及以下的，首付款不得低于两成，面积在90平方米以上的，首付款不得低于三成。通知强调，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于改善性普通自住房，即“人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭”。　　根据这一规定，被归类为非改善性的第二套住房以及第三套住房将无法使用住房公积金贷款。这是楼市调控的进一步加码吗？理财一周报记者分别采访了易居房地产研究院特聘专家蔡为民、上海中原研究咨询部总监宋会雍、华东理工大学房地产与城市文化研究所特邀研究员凌嘉琪。　　调控转向精细化操作　　公积金贷款差别化填补了政策漏洞　　理财一周报：公积金政策调整是为了进一步遏制投资投机需求吗？　　蔡为民：公积金贷款主要是为了跟政策目标保持同步，因为的确会有一部分人以住房公积金贷款的方式进行投资投机，尽管比例不高。从商业贷款的限制过渡到住房公积金贷款门槛的提高，这是必要的过程。　　宋会雍： 商业贷款利率调整了，公积金贷款利率自然要随之调整。之所以落在其后，是因为公积金贷款需要以商业贷款作为基准点做相应调整，所以调整落后数月是正常表现。本次调整尽管仍处在楼市调控后续发力的时期，但却并非完全出于遏制炒房的目的。　　凌嘉琪：目前公积金贷款向商业贷款看齐，其实符合我们常说的漏桶效应，也就是说在调控之下投资者会寻找短板，寻找政策的漏洞。即使政策执行较为严厉，但如果忽视细节的话，也会造成一定影响，被投资者突破。需要注意的是，当前调控已经从大刀阔斧的方式逐渐转向了精致化的操作，而后续调控可能偏向于在“国十条”框架内的小修小补。　　理财一周报：利用公积金购买二套住房的利率和首付上升，会对市场产生怎样的影响？　　宋会雍： 从整个调控范畴中分析，公积金调整只是很小的一块。调整后对市场有些作用，但在上海几乎感受不到，因为上海房价已经处于高位。调整后首套房90平方米以上的首付需要提高至三成，可是对于上海一套总价200万元的房子而言，住房公积金最高可贷60万元，再加上商业贷款限制，就只能通过提高首付的方式来操作。相对于上海，二三线城市对于此次调整更为敏感，因为总价越低，受到的影响越明显。　　蔡为民： 本次调整对市场的影响很小，几乎可以忽略不计，因为受影响的人群所占比例非常低。事实上受影响最大的并不是无法享受第二套、第三套公积金贷款的人群，而是那些连首付都支付不起、根本无法买房的人。他们买不起房却依然在缴公积金，这部分钱暂时只能打水漂。有投资倾向的人群即使现在受政策影响无法享受到公积金贷款，但未来总有办法再用到这笔钱，而真正的自住者利用公积金的频率又不会太高。　　理财一周报： 《通知》强调，住房公积金应当体现其互助性和公平性原则，您认为这次调整能够实现该目的吗？　　凌嘉琪： 本次调整后的确面临两难。目前有两类观点，一种观点会认为公积金是我自己缴纳的，属于存款性质，为什么不能随意支配？另一种观点会认为调控下不允许存在另类机会。这两种立场，后者是站在利于政策推动的角度，前者则是站在个人的角度。我更支持第一种观点，因为住房公积金从性质上分析属于职工个人所有，并不是国家的钱，只是交给国家代为保管，因此原则上没有利用到的资金在第二次、第三次购房时理应可以使用，即使拆分成十份用，也是个人自由。　　蔡为民：在调控之下总会有一部分人觉得受到不公平待遇，这很正常。造成不公平的现象是很难避免的，从政策角度理解的话这叫做必要之恶，政府是无法面面兼顾的。过去调控之所以一再失败，就是因为很多人抨击调控打击了自住需求、改善性需求，他们不应该是被调控的目标。调控的关键是要抓住主要目的，如果调控目标是想让价位得到合理回归，那么想要面面俱到肯定是行不通的。举个形象化的例子，住底楼的住户同样需要缴纳电梯维护的费用，如果按照这种逻辑那底楼住户是不是应该站出来呼吁，让28楼的住户多缴些费用？　　三套房停贷不会长久　　公积金贷款优势仍将持续　　理财一周报：是否可能永久叫停第三套住房公积金贷款？未来公积金贷款相对商业贷款的优势会不会进一步缩小？　　蔡为民： 的确有观点认为，为了维护住房公积金的特性、遏制炒房者利用住房资金，早就应该叫停第三套住房公积金贷款。就我看来，第三套房的住房公积金贷款被叫停是临时措施，长期停贷不可能也不应该。只要市场再度需要消费者、投资者拯救，政府就一定会重新恢复这项规定。　　宋会雍：商业贷款与公积金贷款是如影随形的，它们的变化是一致的。从后市分析，我认为未来商业贷款与住房公积金贷款还是会保持一定差距。政府当然希望购房者能够多贷商业贷款，但住房公积金带有补助性质，自然不能与商业贷款的利率太过接近，至少在表面上要做到合情合理。　　另外，住房公积金是除保障性住房以外的一种过渡制度，每个人都理应有申请住房公积金的权利。为了保证低收入人群也享受到这一制度，建议做适当调整，比如更多地向该类人群倾斜，让单位多承担一部分费用。　　凌嘉琪：住房公积金贷款从长远来看仍将保持一定利率优势，至于其中差距大小则要视公积金被使用的概率而定，并不会日趋缩小，而是一种动态的变化。　　明年可能全面取消　　购房贷款优惠利率政策　　理财一周报：楼市调控政策已经日趋细化，继住房公积金贷款调整之后，会有哪些政策出台？　　宋会雍： 目前所有的调控都是以“国十条”作为框架来进行的，未来我认为调控将越走越细。如果政府一旦出台房产税，就等于间接承认了之前的调控是无效的，因此在房产税出台前，限购还可能继续加码，尽量延后房产税推出的时间，甚至有可能不推出。　　凌嘉琪：我认为不能只单单从楼市的角度去理解本轮调控，其实限购令具有更深刻的含义，对未来政策的推断应该以全球经济作为大背景。比如，以楼市角度看，限购令可能会在大量动迁房流入市场后就随之结束，但我认为限购令只有等美国热钱的回归成为主流之后，才可能放开。　　蔡为民：有消息称如果房价依旧保持较快增长，决策层可能从明年起全面取消购房贷款优惠利率政策，但即使全面取消对楼市的作用也不大，因此我坚持认为房产税将于明年出台。在房产税推出之前最有可能的手段是再度加息，或者上调储备金率，但不管采用何种方式，对开发商及消费者而言都会造成成本上的增加，而在房产税之后则很有可能出台物业税。相关文章：年末谁会大派红包5标准挖掘高转送股房地产行业：房产税的脚步越来越近年末谁会大派红包？44股最具潜力年末谁会大派红包？44股最具潜力年末谁会大派红包？44股最具潜力中行在深圳推进住房公积金业务年末谁会大派红包？44股最具潜力房产调控不应以房价涨落为指向我国将颁布基本住房保障法房地产：公积金贷款政策收紧市场成交如预期下行

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