六部门详解楼市调控政策 2010年房地产业“限”字当头

六部门详解楼市调控政策 2010年房地产业“限”字当头 更新时间：2010-1-14 13:57:53 　　2010年的楼市，像一个调皮的孩子，在岁末年初经历了轮番的政策“打击”。限囤地、限外令、限返点……既然被列入了过热行业，就必然要面对更多“限”字当头的政策，虽然落地尚待时间，但“透明”与“有序”正一步步走来，无论是有房子还是租房子的人，谁都期盼着由此带来的“规范”。昨日，住建部、发改委、财政部、国土部、人民银行、银监会六部门相关领导在国务院新闻办举行的新闻发布会上，详解了国家近期出台的一系列房地产调控政策。　　限囤地：万顷土地过半因政府原因闲置　　国土部：1月底之前基本处理“干净”　　在昨日的新闻发布会上，国土资源部副部长贠小苏介绍说，截至2009年底，全国仍有约1万公顷闲置土地，其中有54%是政府原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等，致使土地不能按期开发。针对这些问题，国土部正在安排清查处理，要求各地在2010年1月底之前基本处理完毕。　　2009年的房地产市场跌宕起伏，“地王”频现、土地闲置、开发商囤地，土地、房子比着飙价。政府除了坚决回收流动性外，在国办的《通知》中明确提出要增加土地的有效供应，提高普通商品住房和保障性住房的供地比例，以打击开发商囤地，清理闲置土地，以期能有效抑制不断疯涨的房价。　　之前，国土部通报了9省18宗开发商的囤地案，其中囤地最久的长达五年多。按闲置原因分类，企业自身原因的有5宗，政府拆迁未及时交地原因的有5宗，城市规划调整原因的有5宗，其他政府及有关部门原因的有3宗。通过本报记者对上述被曝光的18宗地块所属公司逐一调查后发现，大部分都是既无正规网站又无法找到背后集团公司的“空壳”公司，有的公司登记电话竟然是住宅小区物业服务电话，还有的公司甚至在酒店里办公。此外，在这次国土部公布的18家囤地企业中，经记者证实有国企背景的企业有6家，其余企业由于资料不全尚不能确定其企业性质。　　开发商大量囤地必将导致“地王”频出，从上述原因似乎可以看出，“地王”的产生在很大程度上是源于政府对闲置土地处理不及时，导致开发商连连叫苦“土地不足”，甚至有不少开发商公开表示：囤地是必须的，要应对今后土地不足，房地产是要囤地的，手里有粮心中才不慌。　　贠小苏称，2008年，全国房价下行时，全国60%的土地卖不出去，因此“地王”的产生是源于房地产开发企业对房价上涨预期过高，相互竞争抬高了地价，而不是制度原因。　　2009年，随着房价的快速上涨，北京、上海、广州等地土地市场“地王”涌现，土地市场交易纪录一再刷新。据有关机构统计，2009年中国单价“地王”前10名平均楼面地价达每平方米2.5万元人民币，预计全国土地出让总额可达1.5万亿元人民币。　　对于“地王”现象，贠小苏表示，第一，绝大多数“地王”是位置好的优质地块;第二，是企业对房价上涨预期过高，相互竞争抬高了地价，而不是制度造成的;第三，对“地王”频出的现象，同其他已供土地一样，严格依法实行管理。　　贠小苏说，监管地价，要根据不同的住房要求和标准，实行不同的土地地价的监管和供应。对中低价位、中小户型，限价房，公共租赁房等三类住房，可用“限房价、竞地价”，以及“招投标的综合评价得分”两种方式解决地价问题，研究采用这些手段来监测控制地价、影响地价。总体来讲，要在坚持市场配置的原则下，完善制度法规，促进地价平稳发展。　　针对开发商常常抱怨“土地不够”的问题，贠小苏给出了这样一组数据：在土地供应上，截至2009年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地，可以说已供土地保证今后两三年房地产开发用地是没有问题的。另一方面，全国各级土地储备中心截止到去年底，储备土地22万公顷以上，增加房地产供地和实施房地产用地调控应该说也完全是有保障的。　　贠小苏表示，以后将进一步做好土地的有效供应，按照住房为主的房地产业建设用地的实际需求，确保土地供应。对于已供土地，在今年将采取进一步严格规范合同签订的内容等措施，加强对土地开发利用的监管，特别是对土地出让金的收缴，对土地开竣工时间的限定，对闲置土地的查处和监管等各种措施，有效促进已供土地及时按规定开发，以保证已供土地及时建成各类住房，确保人民群众居住需要。另外，在采取措施促进土地合理及时开发利用的同时，还要采取相应的措施，严格依法打击各类违法用地和囤积土地、倒卖土地等行为。　　有业内人士认为， 若能严格执行打击各类违法用地和囤积土地、倒卖土地的行为，对于缩短房地产企业开发周期、防止囤地囤房，可能会产生一定成效。　　限外令：传言要恢复　　北京市住建委：“暂停”规定到期自动废止　　在悄无声息中，北京房地产市场“限外令”开始恢复。当人们的关注点都还停留在国家对房地产连续出台的税收和金融调控措施时，业内人士潘石坚12日在其微博中发布的一句“传限外令要恢复”让大家不禁把焦点转移到限外令的重新执行上。　　昨日，北京市住建委相关负责人对此回应说，目前尚未接到新的政策调整通知，去年暂停执行的限外政策已经在2009年12月31日到期，按照法律程序将自动废止。换句话说，北京的限外令已经“自动重启”。　　2006年，为防止资产过热和“热钱”对中国经济的冲击，国家收紧对外商投资房地产的口子，同年7月11日，商务部等六部门联合出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，即业内所说的“限外令”。　　意见中规定：在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。　　2007年1月29日，北京市住建委发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，其中除了要求按照国家六部门《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的政策执行之外，明确规定境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅。　　也就是说，境外人士如果想要在北京买房，至少要符合三个标准：在中国境内居住满一年，除想要购买的房屋外在中国境内没有第二套房产，并且所购房产仅用于自用自住。　　2009年1月，受到金融危机冲击，北京市住建委贯彻国务院稳定楼市的宗旨，发布了十五条促进房地产业健康发展的新政，自2009年1月1日至12月31日暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，外资在京购房再次被放开。　　香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙表示，2009年楼市的火热，有很大一部分是因为外资的热钱进入投资。一方面，外资通过基金变相介入房地产土地以及开发市场，助推了高地价和房价，另一方面在经营阶段，通过整体收购等手段推高房价。大概预计的外资投资比例占到了总投资的30%左右。　　国务院为了遏制高房价，限制外资的投机自然成了主要调控方面。上周国务院出台的“国11条”明确规定，有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。　　上述市住建委负责人表示，无论是否是自动重启，“国11条”已经明确要求要对境外热钱的冲击予以防范，因此北京市将对境外热钱的炒房行为给予严密监控，一旦发现将按照相关条例进行纠正。　　第一太平戴维斯董事纪刚表示，限外令的恢复也是作为楼市调控政策的一部分，对房地产市场的遏制有一定的影响，主要体现在成交量的减少。　　贾卧龙也认为，限外令无论是对前期的土地开发、房屋开发还是后期的销售领域都有重要影响，对抑制房价能够起到作用。但这不是最根本的，最根本的还是需要通过税收手段和金融手段达到。　　限返点：担保机构业绩损失将过半　　银监会：非常重视个人按揭的风险　　此前在国内二手房市场普遍存在的“银行向房贷中介返点”现象被中国银行业协会勒令叫停，昨日，一份名为《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务 维护市场秩序的自律共识》的文件突然出现在银行业协会官方网站。银行向房贷中介“进贡”的潜规则很可能就此打破。　　无独有偶，银监会副主席王兆星昨日在国新办的新闻发布会上透露，截至目前，房地产的开发贷款和个人的住房按揭贷款已经占到贷款增量和整个贷款余额的20%左右，银行业非常重视个人按揭贷款当中的风险，并采取了一些措施，着重控制第二套以上的带有投资、投机性的个人住房按揭贷款和假按揭贷款当中的风险。其中包括：对于第二套以上住房的要严格坚持首付比例不低于40%的要求，银行要对个人房贷的申请者进行有效的调查、核实，并且严格落实面谈面签制度等。　　收紧贷款已经不再是纸上谈兵。　　银行业协会相关人士认为，随着银行业金融机构个人房地产按揭贷款业务迅速发展，银行业金融机构为争取房贷业务资源争相向房贷中介支付高“返点”费用，由此引发了银行间的恶性竞争，严重扰乱了市场秩序，影响了银行信贷安全和房贷业务的健康发展，损害了银行和消费者的利益。因此，银行业协会要求，自2010年1月1日起，各会员银行应停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与其所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用。　　据记者调查，目前北京房贷返点大致在1.5%-2%，具体标准根据银行和房产中介、房贷担保公司的规模而定。按照这一比例，购房人贷款100万元，银行需支付1.5万到2万元给房贷中介。　　实际上，京城二手房市场“房贷返点”现象早已成为业界常态。银行业人士透露，目前各家银行的个人贷款业务竞争非常激烈，而房产中介或担保公司的客户渠道集中，为了获得客户资源，银行不得不参与到“返点”行列。另一方面，房产中介、房贷担保机构也可以通过房贷返点扩大利润，一些房贷担保公司甚至靠“返点”度日。　　某房产界资深人士预计，一旦“房贷返点”被彻底掐断，房产中介不会受太大影响，因为这类机构的盈利构成主要以促成交易所收取的交易佣金为主;而房贷担保机构的损失将在50%以上。他表示，叫停房贷返点将改变房贷担保机构的收入模式，促使房贷担保机构的服务向多元化转变。　　据了解，该文件早在2009年12月31日便已印发，京城数家国有银行、大型商业银行也停止了房贷返点业务。不过某房产经纪公司业务员透露，目前北京仍有一些小型银行向房贷中介公司提供返点。　　不过，即使取消房贷返点，购房者也难以得到具体的实惠。上述业务员表示，房贷返点主要是房产中介、房贷担保机构与银行之间的利益分配，对于普通购房者来说，其贷款利率仍以市场利率为主，贷款成本并没有减少。　　事实上，商业银行向提供房贷业务的按揭服务机构支付佣金的情况在国外也是存在的，但是一般都要求该支付佣金返点的行为必须向消费者明示且不得超过核定限额，否则将被视为商业贿赂行为。业内人士指出，由于国内银行业缺少相应的行业规则，部分银行提供高额返点以抢占市场，最终导致恶性竞争。在高“返点”的诱惑下，一些缺乏自律意识的银行业从业人员将贷款手续全权委托给中介，给不法分子提供了可乘之机，出现了提供虚假资料的“假按揭”等情况，严重威胁银行业信贷安全。　　银行业协会此次下发的文件也明确要求，各会员银行要规范贷前审查制度;规范与房贷中介机构的合作行为，对房贷中介机构全面进行摸底排查，对不良中介要杜绝合作;另外各会员银行要加强与监管部门、银行业协会的联系，及时投诉、举报收取不合理费用及弄虚作假或指使、纵容、帮助客户作假的不良中介机构，共同抵制恶意扰乱市场竞争的中介机构。　　可见，抑制投机性购房、杜绝“假按揭”贷款、维护银行房贷业务安全也是此次叫停房贷返点的重要初衷。银行信贷部人士对记者表示，叫停“房贷返点”有助于掐断不良房贷中介的利益链条，净化房贷市场，今后的银行房贷业务将更多地注重提升服务质量、产品创新，加快审批时间。　　不过，也有人提出了不同看法。某房产中介公司老总指出，房贷返点相当于银行向房贷中介支付广告费，银行通过网络、电视等途径宣传的成本可能会更高。他建议，监管层应给房贷返点适当的生存空间，关键在于完善市场制度，制定行业规则，而不应采取“一刀切”的做法。

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