972地产信托产品橙色警报！

972地产信托产品橙色警报！ 更新时间：2010-12-20 8:20:22 　　12月20日最后期限，房地产信托全面自查如火如荼。

“地主家也没余粮了”，这是这个冬天的橙色警报。

“你知道浙江绿城的负债率有多高？”12月15日下午，在一次私下交流中，华东一家信托公司的中层语带神秘地说道，说出来你都不敢相信，“不是100%，也不是200%，而是更高！”

事实上，多位业内人士告诉理财周报记者，“绿城缺钱的事情在业内已经不算秘密。”另外一家房地产上市公司财务总监向记者分析，因为资金问题，绿城集团已经主动开始了战略调整。今年下半年，绿城已与浙江能源集团、浙江铁投、浙江国信、西子集团、海尔集团等建立长期稳定的战略合作模式。

合作模式是指战略合作伙伴出钱拿地，绿城负责规划设计、开发建设、营销管理甚至物业服务等工作。从而可以从很大程度上绕开资金短缺问题。

理财周报零售银行实验室监测到，目前以绿城房地产为主体在运行的有6款信托产品。成功为绿城输血近42.6亿资金的信托投资者，如果看到如此高的负债率，不知作何感想。

绿城这6款理财产品其中有三款是纯贷款投资信托类型产品，另一款则是房地产投资类型。上海国际信托为绿城募集贷款投资信托达8亿，平安信托以房地产投资方式为其筹集6亿。

中融国际信托公司一个人士向记者分析，“房地产相关的信托产品中，风险较低的是股权类产品，风险较高的是房地产类及贷款类产品。”按此来估算，绿城的6款信托产品，都属于风险偏高类型。

其实，缺钱的又何止绿城一家――这是中国诸多房地产开发商的冬天。

而银监会要求本月20日前所有信托公司上交房地产信托产品自查报告，则进一步加重了深冬的寒意。

“地主家也没余粮”

资料显示，泛海建设对外担保金额是31.2亿元，但三季度净利润只有1.79亿，相当于万科的1/16。

泛海建设于12月1日发布公告称向方正东亚信托公司募集6亿资金。此外，理财周报记者从信托业内人士得知，上周泛海建设欲向中融国际等多家信托再次募集资金，其资金量也在6亿左右。

上述信托业内人士指出，泛海建设今年一直在信托市场中筹集资金，现已运行4款权益投资信托产品。其中有三款的委托人是中融国际信托。另一款的委托人则是昆仑信托，募集资金是4个亿。而理财周报记者研究公开信息后发现，泛海建设发行的信托产品公开信息少之又少，这也是房地产信托产品的一个通病。

除泛海建设外，近期另一家著名开发商金地集团的信托产品也引起了业内关注。

正常的房地产类信托产品的收益是9%左右。中信信托为金地集团在北京发行的聚信汇金地产基金3号信托产品，其年收益是12.5%，整体高于其它信托产品的收益水平。同时该产品存续期是5年，也异于其它同类型的产品。

“一般正常的产品存续期是1年至2年半，这种产品是最受投资者欢迎。存续时间越长，其风险性和不可控性即会加大。华润深国投一位人士向理财周报记者分析，这款产品5年的期限，应该是开发商急于需要稳定的资金来源，而12.5%的收益是弥补长达5年的续存期的风险。

信托业集体自查

这样的局面下，银监会近期的一连串动作就不难理解了。

12月8日，银监会召开新闻通气会，对媒体解读于11月中下旬下发的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。非银部处长战伟宏指出，在下发的《通知》中，要求信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，其中包括信托公司发放贷款的房地产项目是否满足“四证”齐全、开发商或控股股东是否具备二级资质、项目资本金比例是否达到要求等。

“除了要求信托公司自查外，还要求银监局对辖内信托公司的房地产信托业务进行核查，并且对于在发行信托产品时，签署回购协议等变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别。”

中融国际信托公司一位项目总监向研究员表示，“本次主要对涉足房地产的信托产品，考虑四证是否齐全，第一还款能力如何等细节问题。”对于四证不齐全的开发商，则只能考虑权益型等其他融资方式。

“同时监管层不可能将房地产在信托公司融资的路全部堵死，只是加大把控高风险的融资渠道，但低风险的融资渠道还是会开放。”上述信托公司人士表示。

但毫无疑问的是，对一些具体业务运行中的漏洞会进一步加强监管。

例如，抵押式贷款方式是开发商融资最常见的一种方式，虽这种方式的还款能有保障，但也容易被开发商钻空子。如理财周报曾查出无锡绿洲项目有两个银团贷款，且超过预计募集资金多4亿。

同时也有抵押物连环使用，该抵押物的信托产品还未到期，就与另一信托公司合作，同样以之前的抵押物再次抵押，募集到一笔资金后将之前的信托产品还清将抵押物赎回。

这种募集资金的方式具有非常高的风险，不仅只看开发商的负债率，还要了解该抵押物的情况。开发商将负债链条拉长，一旦后续的融资渠道衔接不上，整个资金链断裂，投资者的投资本金将会受到损失。

多信托公司主动叫停

此番监管层的密集举措，也在信托业内引发了“叫停门”事件。

“我们不是被监管层叫停的，是我们主动停掉公司即将发行的房地产信托产品。”中融信托的投资总监告诉理财周报。

不仅中融信托主动叫停，还有华润深国投信托也是一样主动表态。平安信托更是向理财周报表示，后期将会停止房地产信托产品，并一直持续到明年第一季度。

20日之前信托公司要上交房地产信托产品的自检报告。理财周报统计，50多家信托公司所涉及房地产信托产品在运行就达972款，可计算的募集资金高达1492.76亿元。

虽各信托公司都表示对房地产融资更加谨慎，当研究员在截稿前电联某信托公司的项目总监，他正冒着寒风赶往外地房地产公司洽淡融资项目。这种“风情”挡不住。

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