李彬海VS王石 成功地产模式之争

李彬海VS王石 成功地产模式之争 MBAChina 有人说，内地只有一种成功的地产模式，就是高周转的万科模式。

但每当经济不景气，万科就保守经营寻求“高利润率”。保利则相反，即便在楼市冷落的2008年，激进的保利都在吹着冲锋号。

万科去年错过了最好的拿地时机，2009年不得不硬着头皮买高价地。而保利则一举增加了12个项目，中心城市又有着大批项目享受着楼市回暖的红利。保利又是如何获得风生水起的机会？

预判分歧

6月8日晚，保利地产发布公告，显示2009年5月份公司实现签约面积57.39万平方米，实现签约金额41.96亿元。2009年1~5月，公司实现签约面积182.12万平方米，同比增长150.26%；实现签约金额147.12亿元。

虽然与万科相比，保利还有一定差距。但追赶的速度惊人。保利同比增长了157.54%，而销售冠军万科只比去年同期增长了20.9%.这意味着保利正以近8倍的速度逼近。

保利之所以能有如此表现，与其对市场的预判有莫大关系。就在万科董事长王石抛出“拐点论”，认为中国房地产进入深度调整的同时；当时正与机构投资者交流的保利董事长李彬海则认为，此次调整是中短期的，认为行业很可能在2009年上半年见底。

对市场的分析不同，也导致了两公司战略安排上的差异。

万科采取了防守的策略，不拿地，降低开工率，降价销售。

而保利恰恰是反其道而行，2008年继续激进扩张，短短一年间，保利新拓展了12个项目，新增了594万平方米的土地储备。在销售方面保利采取的同样是“坚守”的策略。

不同战略也导致了不同的后果，万科“现金为王”通过降低利润率的快速销售，期末回笼了199亿元的现金，而存货规模也是一再地缩减。

反观保利，坚持扩张使保利2008年存货从280亿元一下猛增至401亿元，增幅达惊人的43.12%。万科借助市场回笼资金，保利则依靠“大股东”取得周转空间。在银根收紧的背景下，保利充分发挥其融资能力。除了获得发行由大股东保利集团提供担保的43亿元公司债之外，又获得保利集团旗下的财务有限公司提供的20亿元担保或者*，正是依靠这63亿元的现金头寸，给予了保利充足的辗转空间。

踏准节拍

但从来就无100%契合的预期。2008年市场的调整有些超乎想象，市场并没有出现保利所预计的缓慢回落，而是急速冷冻，市场成交一夜间跌落冰点。房地产整体表现更接近于王石所判断的“深度调整”。#p#分页标题#e#

保利面临巨大压力，李彬海的乐观判断一度遭遇质疑。据知情人士表示，大股东2008年年中曾多次向李彬海提出修改战略的建议。2008年下半年开始，保利的惊人扩张也开始有所缓和。

也许是李彬海的政治嗅觉敏锐，也许也是保利的运气。宏观经济环境的转变快得让人反应不过来，2008年人人喊打的房地产，2009年突然变成了保经济的重要手段。在政策风向转向的背景下，春节过后房地产市场开始了连续的上涨。

于是，所有东西都发生了180度的转变，原本稳健的策略变成保守，原本的激进者却变成了踏准节拍的弄潮儿。

2009年久未出现在土地市场的万科突然间成为其中常客，全国各地的市场都出现其身影。仅仅5月，万科就花费23亿元拿下6块土地。万科疯狂正是缘于土地储备的落后，如果按照一季度销售速度，万科现有的土地储备则仅够其10.68个季度的开发，换言之如果不增加土地万科两年半后将无地可用。

虽然近几月疯狂购地，但万科发言人肖莉也坦承“错过了最好的拿地时机”。观察其5月所购土地，大多集中在佛山、长春、厦门等二线城市。万科董秘谭华杰早前也表示，万科在这些城市拿地，并非是比*城市更看好这些城市，而是因为万科认为只有在这些城市还能拿到合理成本的土地。

管理分歧？

目前积极无比的保利为何近期忽然间温和了许多？有分析认为现在正处于消化整固期。

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