二套房可公积金贷款只是“看起来很美”？南宁购房人：“连首套房都难贷上！”

导读：南宁的新规显示，符合要求的职工个人及家庭，可以在购买第二套住房时申请住房公积金贷款，也可在满足条件的情况下第二次申请住房公积金贷款，购房首付款比例都应不低于40%。

“这个政策感觉用处不大。”李林去年年底刚刚在南宁购买了首套房，他表示，他购买首套房的时候，公积金中心说“我可以帮你”，开发商却表示“对不起，全款优先，商业贷款第二，公积金贷款往后靠”。

刚刚发布不久的南宁公积金贷款新政，为大中城市二套房公积金贷款再度“撬开一点口子”。

南宁的新规显示，符合要求的职工个人及家庭，可以在购买第二套住房时申请住房公积金贷款，也可在满足条件的情况下第二次申请住房公积金贷款，购房首付款比例都应不低于40%。

但是，这个政策或许只是“看上去很美”。

“这个政策感觉用处不大。”李林去年年底刚刚在南宁购买了首套房，他对21世纪经济报道记者表示，他购买首套房的时候，公积金中心说“我可以帮你”，开发商却表示“对不起，全款优先，商业贷款第二，公积金贷款往后靠”。

“我现在首套都不支持公积金，二套有这个政策又如何呢？”他反问到。

2月26日，中原地产首席分析师、总监张大伟对21世纪经济报道记者表示，因为南宁二套房公积金贷款上限50万，那么即使首付40%，在南宁也只能买一个总价不到100万的房子。“南宁的房价1万多了，又是购买二套房，有多少人想买这么小的呢？”

公积金新政托市？

2月21日，河南省驻马店市政府发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，提出将住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元；首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%；大力推广住房公积金组合贷款业务。

2月23日，南宁发布《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》，提出职工个人及家庭只拥有一套住房，且该住房建筑面积在120平方米以内的，允许其在购买建筑面积为144平方米以内的第二套住房时申请使用住房公积金贷款。此时，购房首付款比例应不低于40%，贷款利率调整为同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，最高贷款金额为50万元。

张大伟告诉21世纪经济报道记者，他们做了一些统计，发现有50多个城市释放了对房地产的宽松政策。“但是绝大部分的城市的利好政策主要针对房企，特别是针对房企的资金链。对于购房者的利好政策只有部分城市出台，而也只有驻马店、南宁等几个城市在公积金政策上出现变化。”

为何地方政府选择改变公积金政策来刺激？

张大伟指出，这是因为公积金是各地唯一能够控制的金融政策。“公积金在整个全国房贷领域的份额很小，但商贷必须央行和银保监会发布政策，才能进行修改。”

但是，公积金新政对于心理的影响，或许比实际影响更大。

“二套房公积金贷款，其实直接影响很小的，简单算一下贷款上限，一套房的总价要非常低，才能够满足贷款的上限。尽管有说商业贷款和公积金贷款可以结合起来，但是商贷的话，首付要求就又不一样了，完不成也不会给你贷款的。”张大伟说。

一位南宁当地的房地产销售肖云对21世纪经济报道记者表示，她认为这个政策还是会影响一定购房人的心理。“影响购房人数是肯定会的，特别是那些需要换房的人。不过房价可能不会涨那么快，因为前面这几个月因为疫情没客户。等疫情过后，我们还是会以价格先争取一波客户，争取先回款。”

公积金贷款项目“卡壳”

不仅仅是贷款上限的问题，在实际操作中，很多项目开发商都不鼓励公积金贷款。

梁军是一个在南宁从事多年房地产业务的工作者，他对公积金贷款的说法是“好的项目就变相不给用公积金”。

“政策是这样，但是好的项目门槛较高，装修部分是贷不了款的。所以，如果你买的是装修好的房子，你只能是一次性给。除非是有一些楼盘能够用公积金又可以装修分期，不过很少会有，有的话我也不建议你买那种楼盘，因为就是卖不出去的楼盘才会有这种政策。”他说。

他坦言，在整个南宁的房地产市场上，能用公积金贷款的楼盘不多。“在南宁核心的位置，如果性价比高点的项目，客户很多，开发商为了资金回笼快，针对公积金会设置很多门槛，并且银行也会有一定的门槛，会着重审核。”

张大伟表示，对开发商来说，公积金贷款的回款会比较“折腾”。另外，很多开发商有跟银行合作房地产开发贷款，银行也希望开发商把一些信贷的业务给自己，如果不给的话，有可能跟开发商在房地产开发贷上的合作就会减少。“所以如果房子没有那么难卖的话，房地产商肯定希望照顾自己的开发贷。”

这和李林的感受一样。他表示，如果开发商能够接受公积金，那他就“亏大了”。“和公积金贷款相比，我首套房的商业贷款多付了28万的利息。”

莫宇在南宁刚刚在南宁购买了二套房，他也告诉21世纪经济报道记者，两套都没使用公积金贷款。“以我过往买房的经验来看，好的楼盘，支持公积金贷款一般都比较少，这项政策出来的话，对于那些想买好位置的购房群体影响有限。我家现在每个月都在还这两个房子的商业贷款。”

不过李林认为，还是有一些人能够受益这个政策，比如要二套房买个小户型的人。“总之，我觉得这个公积金政策还需要多多修缮，才能让大家更好享受政策吧。”

张大伟表示，除非公积金贷款的上限明显提升、首付降低、贷款范围放宽同时出现，那么这个政策是真的能够刺激市场，否则只是地方政府释放对市场的心理影响。“实际中给市场的影响有限。”

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