专家称房市极有可能转变为严重供过于求局面

专家称房市极有可能转变为严重供过于求局面 MBAChina 　　国家统计局近日首次就住房成本问题，在全国40个重点城市进行商品住宅开发费用调查。尽管许多人士对国家统计局的住房成本调查结果翘首以待，但应该认识到，是供求关系而非成本决定了房价，只要供求关系不改变，价格上涨趋势就不会停止。笔者认为，要加快开发速度以增加住房供应，同时抑制过度的投机需求，从而改变房地产市场的供求关系。

要减少开发商的“暴利”，无非是两条途径：增加开发商的经营成本；压低其销售收入。对于前者，政府通过土地一级市场的垄断提高土地价值，通过控制供应节奏助推“地王”出现，因此不用再出*策，政府已经在抬高地价，增加开发商经营成本了。只是，地价高了，房价更高，开发利润率更高。

那么，减少开发利润就只有限制开发商的销售价格或销售方式了。然而，卖房子总不能来个凭票供应，比如凭户口供应吧？虽然国际上许多国家对住房是凭“国籍”销售，以此限制国外游资炒房，但中国各地目前还看不到对住房购买有附加限制条件的，相反倒是有许多鼓励优惠措施。因此，减少开发商收入就只有限制销售价格这一条途径了。

这条途径是否可行？首先要看供求关系，供求关系决定价格。当前房价越涨越高，是需求超过供给的结果。尽管这种需求里面包含了很多的投机需求，但笔者认为，不能先验地判断“投机需求”是不道德的。投机通过加速销售加快了开发商的资金回笼，间接地加快了开发，增加了市场供应。

只要供求关系不发生逆转，房价居高不下的局面就无法改变。要改变房价，首先要靠加快开发速度以增加住房供应。而要增加住房供应量，最主要的是要严格土地执法。现有囤积在开发商手里已出让而未开发的土地高达11.63亿平方米，即使按照2005-2008年间的高速开发进度（2.5亿平方米/年）测算，当前存量土地需要开发4.6年。未开发存量规模等于最近3年的土地购置量，2006-2008年间高价拿的土地等于全部没开发。按照我国房地产市场现有的开发速度，我国土地存量规模在2004年就开始超越了2年开发时间的一般开发周期标准，正是在2004年，中国房地产市场开始显现过热征兆，政府也开始了宏观调控，但在各级地方政府出于财政收入考虑而阳奉阴违的做法下，中央的调控政策效果被大打折扣，未开发土地存量逐渐积累至如今的天量。

改变供求关系的第二个方面，是要抑制过度的投机需求。要严格“二套房”房贷政策，严格住房交易增值税征收，对税收转嫁问题可以试行真实居住满一定年限返税的制度，这样，不但可以提高自住需求者的购房能力，又实现只有真正的自住者才可真正得到政府补贴的政策效果。#p#分页标题#e#

对楼市而言，当前供不应求的市场状况即将发生逆转，并极有可能转变为严重的供过于求态势。当前房地产市场的施工面积超过了20亿平方米，按照住房建设周期1-2年的通常情况，即使没有新开工项目，2009-2010年至少要完成竣工面积20亿平方米以上。而2005-2008年是我国住房销售的旺盛时期，销量稳定且规模较大，平均每年销售6.4亿平方米。按照这个销售速度，现有在建项目建成后完成销售至少需要3年。从房地产的销售情况看，房地产市场的交易量基本上是跟随竣工量变化的，其中发挥调整机制的变化量是价格。从竣工和销售的对比情况看，我国已竣工面积完成销售率为99.55%。可见，开发商秉承“没有卖不掉的商品，只有卖不掉的价格”理念，对价格一般随行就市，从而保证了销售进展的顺利。房地产项目由于资金占用量大，杠杆比例高，开发商一般很少发生“捂盘”行为。按照未来的施工和竣工进展情况，未来房地产市场的演变会经历一个价格由缓慢下降到快速下降的过程。

（本文作者系上海证券研究所首席宏观分析师）

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