上交所总经理蔡建春：加快推进公募REITs试点平稳落地

“推动公募REITs试点，是资本市场助力构建新发展格局的‘重要拼图’，意义重大。下一步，上交所将会同各方加快推进基础设施领域公募REITs试点平稳落地。”上海证券交易所总经理蔡建春在中国REITs论坛2020年会上如是说。

9月27日，中国REITs论坛2020年会在上交所开幕，蔡建春发表题为《凝共识聚合力加快推进REITs扬帆起航》的主旨演讲。这是他履新上交所总经理后的首次公开发言。

把控试点项目质量

4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布通知，境内基础设施领域公募REITs试点起步。这意味着个人投资者可以用较少资金参与大型基建项目，从而分享项目的基础收益、资产升值以及国家经济高质量发展的红利。

“REITs借助资本市场，将流动性较低的基础设施资产转化为上市交易的金融产品，将重资产运营转换成轻资产模式，有助于打破债务约束下的新经济发展束缚，增强资本市场服务实体经济的质效，是深化金融供给侧结构性改革的一项重要举措。”蔡建春说。

据不完全统计，1995年至2019年，我国基础设施投资近150万亿元。蔡建春认为，基础设施建设主体普遍存在建设资金不足的现实困难。一方面，大量优质资产形成资金沉淀，投融资循环受阻；另一方面，债务约束下，新建项目投资面临较大资本金缺口。因此，进一步推动经济高质量发展，需要持续加强基础设施建设，盘活存量将成为资本市场长期目标之一。

公募REITs是一种全新产品，其风险收益特征介于股票和债券等固定收益类资产之间。截至目前，上交所基础设施公募REITs首批试点项目库和储备项目库均有多单项目，试点项目具有权属清晰、信用稳健、投资回报良好等特点。

蔡建春表示，当前最重要任务就是把控试点项目质量，加快推动一批优质试点项目落地，尽快形成市场规模、市场合力，打造良好示范效应。

助力上海国际金融中心功能发挥

英国智库Z/Yen集团最新发布的全球金融中心指数显示，上海国际金融中心排名再升一位，仅次于纽约和伦敦，首次跻身全球前三。

蔡建春认为，REITs将为夯实上海国际金融中心基础、增强上海国际金融中心功能发挥重要助推作用。

蔡建春称，定价是金融的核心命题之一，金融定价权对国际金融中心建设具有重要意义。以基础设施等不动产为代表的大类资产是资本配置最重要的领域，推动REITs市场发展，将进一步助力上海作为国际金融中心，对全国、亚太地区甚至国际市场中的大类资产发挥核心定价作用。

“借助REITs市场，将强化上海作为国际金融中心对海外资本，尤其是长期资本的引进作用，为人民币国际化提供更丰富的路径。发展REITs市场，也将有助于上海培育、引进优秀的不动产管理企业与人才，提供资产、资金、智力与管理能力的匹配，完善国际金融中心配套资源整合。”蔡建春说。在REITs市场的助推下，上海将进一步带动辐射周边以及全国的基础设施投融资建设，成为中国基建行业拓展国际市场的前沿阵地。

抓紧完善和发布REITs配套规则

“健全REITs长效机制仍然任重道远，需要各方合力共建共治。”蔡建春强调。

蔡建春表示，对于公募REITs，市场各方逐步形成共识、凝聚合力。

首先，对产品认识逐步转变。部分市场主体对REITs的认识从最初的等同于银行贷款和债券的融资方式，逐步向资产上市、权益资本、盘活存量、创新投融资机制等方面的认识转变。

其次，经历市场探索，大类资产已初步聚焦。目前上交所储备项目覆盖众多省区市，领域主要涉及公共事业基础设施、交通能源、产业园区、仓储物流和数据中心五大类，特高压、智慧能源、智慧城市、信息网络等新基建也在持续推进。

最后，试点项目进度加速，执行效率大幅提升。重点建设领域、重点产业集群以及地方发改委、国资委、税务部门等积极加入REITs项目沟通协调。同时社保基金、保险资金、养老金与境外投资者对于投资REITs的积极性逐步提升。

蔡建春透露，下一步，上交所将会同各方加快推进基础设施领域公募REITs试点平稳落地。一是总结和推广私募REITs实践中的典型案例和成功做法，协助试点项目做好方案设计；二是比照科创板和公司债券注册制改革实践，抓紧完善和发布配套规则；三是坚持问题导向，完善基金合同等契约文本条款和机制设计，夯实REITs治理机制；四是组织力量，结合案例和市场实践，不断完善市场交易机制，配合推进解决REITs相关税收、国资转让、投资政策等问题。

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