上地集团再启重组楼市调控或成引子

上地集团再启重组 楼市调控或成引子

上地集团再启重组 楼市调控或成引子 更新时间：2010-5-24 2:29:47 　　陈哲 周亚玲

一直被视作大势所趋的上海地产集团整合旗下房地资产事宜，或将在“最严调控”的大势下，真正拉开大幕。

5月17日，上地集团旗下两家上市公司中华企业、金丰投资双双停牌，再度引起市场对上地集团整体上市的遐想。事实上，2007年开始，上地集团整体上市的计划启动，但诸多复杂因素让重组多年不得突破。

原主攻房产市场服务的金丰投资，过去几年中被迫转型房产开发，与耕耘房地产开发多年的中华企业“手足相煎”之势愈演愈烈。当前调控让市场骤然变冷，更让作为上地集团“东家”的房地部门通过整合做强前者的意愿更为迫切。

婚期漫漫

据一位接近中华企业高管层的人士表示，中华企业、相关方乃至上级政府正在积极研究上地集团整体上市的方案。同属上地集团，中华企业和金丰投资资产整合的故事已经流传许久。不过这一次，或许会成为事实。

按照前述人士获知的方案，因为和金丰投资相比，中华企业的经营相对稳健，上地集团将包括金丰投资在内的资产注入其中，留出后者这一空壳。

本报随即致电中华企业董秘印学青、金丰投资董秘包永镭，两人均以对相关情况不知情为由婉拒采访。

本报了解，上地集团系统内部的老大难问题――同业竞争，一直是重组的重要基因。

2000年以前，金丰投资并未太多介入房产开发领域，旗下的上房置换专营二手房代理，上房销售等则主攻新房销售，在房产流通领域曾有过辉煌。

金丰投资高管周忻、张永岳二人一手经营上房销售，并通过一系列运作于2004年年底控制了上房销售，并以此为根基成立了后来的易居中国，与金丰投资俨然成为竞争对手。

易居中国在一手房代理上羽翼日渐丰满，同策、新联康等新房代理公司崛起，国际大行强势介入，金丰投资逐渐失去原有的优势，仅有普润房产在该领域苦苦支撑。

在二手房中介领域，金丰投资也受到各路新贵的挤压。于是，自2007年开始，金丰投资逐渐加大其在房产开发业务上的投入。2008年，房地产流通服务业务、房地产投资开发业务占金丰投资主营收入 的 比 例 分 别 为 54.17%和43.46%。到了2009年，这一比例逆转到25.5%和61.97%。

如此一来，金丰投资和中华企业这一老牌房地产开发企业之间的同业竞争关系，便开始成为资本市场上的热门话题。中华企业原本主业为土地经营，后转为房地产开发，其仅在原上海市南汇区的土地储备，就超过1200亩，是上地集团最重要的资本平台。

事实上，与中华企业不同，金丰投资的开发项目主要在除上海以外的长三角地区。与中华企业同室操戈更为严重的是来自上地集团的中星公司。

中星公司前身为上海市建设办公室，主营房地产开发，规模与中华企业相近，土地储备甚至优于中华企业，近年来在上海一地扩张迅速。业内认为，中星资产注入中华企业，将让后者成为上海市又一地产巨鳄。

近年来，上海高层强力推动大规模国资证券化，上地集团重组更为紧迫，然而，作为上海市土地储备平台，上地集团实质又隶属上海市房地系统，多头管理使得真正的重组退难进缓。

调控助推

上地集团成立于2002年11月，是上海市政府投资组建并实行国有资产授权经营最大的房地产企业，初期净资产即达66亿多元，注册资本42亿元。除中华企业、金丰投资、中星集团外，旗下还包括全资子公司上海滩涂造地有限公司、上海房地公司、上海外事用房经营公司以及另外5家控股子公司。

这样一个资产庞大、业务复杂的整合或将在目前的特殊时点，取得重要进展。

中原地产市场研究部高级经理马冀分析，外有调控政策，两家上市公司的处境也亟须改善，“现在整合的成功几率还是非常大的”。

从业务上来看，中华企业、中星集团和金丰投资在产业链中分列上下游的位置，如能有效整合，对上地集团资产质量的提升不言而喻。

由于存在同业竞争，中华企业的股权融资受到了很大程度的影响，资金来源多通过银行贷款、信托等较高成本渠道。2007年11月尝试配股，几经波折，最终缩减18亿元融资规模发了一笔12亿元的公司债。中华企业的净负债率高达108%，注入新鲜血液迫在眉睫。

虽然金丰投资这几年加大了房产开发力度，但在上海的项目极少。2009年仅有金丰蓝庭、瑞金南苑等少数尾盘项目在售，盈利能力较弱。

一位不愿具名人士认为，金丰投资近年的骨干人员出走，造成了客户资源的流失，是一直以来其业务不温不火的重要因素。此番如能与中华企业、中星集团这些开发商整合到一起，其处境势必将得到改善。

国信证券分析师方焱认为，无论是大盘还是两家公司股价，均处在历史较低位，短期内不会拉高重组的成本。

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