万科手握200亿见机行事 分公司20%增长

万科手握200亿见机行事 分公司20%增长 MBAChina 万科已经成为“快公司”

万科就是万科，任何一家公司都不能替代它。

在采访完诸多地产分析师及万科公司的相关人士之后，理财周报发现分析师们言必称“万科确有其价值逻辑”。

记者最大的认识是，万科不仅是一家体积庞大和流程缜密的公司，更在于它是房地产业的“快公司”——快销售和快现金回笼。

沉寂的房地产业终于出现了一个销售“奇迹”：2月20日，地产龙头万科在深圳的楼盘万科金域华府刚刚推出的1期二批单位在开盘当日200多套房即告售罄，这种现象自2007年11月以来还是首次在深圳发生。

来自万科的运营数据显示，该公司今年1月实现销售面积28.6万平米，销售金额21.9亿元，分别同比增长24%和19%，这也是自2008年5月以来首次单月的销售金额出现同比增长。万科华东区域某人士告诉理财周报记者：“公司最近的销售情况很好，各个分公司的销售业绩都出现了20%左右的同比增长。”

此外，有机构测算万科在2009年有大约200亿元的资金可以供其并购，这笔钱也是万科未来最大的想象空间。

873.76亿库存

“2009年依然是消化库存的一年”，国海证券房地产研究员赵铎如此判断。

他所担心的是万科的库存：2008年三季报显示万科的库存高达873.76亿元，位居A股房地产公司之首。

不过，WIND资讯显示万科三季度末手中的货币资金高达199.42亿元，货币资金与库存之比为0.23，在存货价值超过50亿元的A股地产公司中处于平均水平。万联证券研发中心副总经理黄鹏认为“万科的财务还是比较稳的”。

高库存所带来存货计提减值才是一个比较大的威胁。2008年三季度，万科已对天津、南京、福州及北京等5个项目计提了5.35亿元存货跌价准备。

根据 渤海证券(行情 股吧)房地产研究员周户的测算，2008年四季度万科将进一步计提存货跌价减值准备2.24亿元，进一步估算全年税后净利润减少5.69亿元，占当年预测净利润的10.87%。

万科在专门为理财周报发来的信函中透露，874亿元存货中的现房库存仅50.1亿元，约占5.7%，而拟开发土地占存货的比例约1/3。“这体现出万科快速开发快速销售的特点。”黄鹏表示。

万科也坦言：“万科非常重视对存货规模的控制，公司去年两次下调开工计划就在于使新项目的开发节奏与市场销售进度相匹配”。

业绩增速下降难免

万科2008年销售面积及金额分别同比下降9.2%和8.6%，而全国房地产市场2008年1月-11月销售面积和销售金额分别下跌18.8%和20.6%。2008年万科全部住宅销售均价8594元/平米，与2007年基本持平，远好于全国销售均价约10%的下降幅度。

不过，伴随着销量的回暖，万科1月销售均价同比下降5%，这和公司降价策略和主推中价、中小户型房有关，这或许意味着万科未来毛利率将有明显下降。

此外，据周户测算万科2008年房地产业务销售收入为478.7亿元，2007年项目已售未结算金额238.1亿元，二者合计为2008年预计结算收入的1.4倍，可为2009年贡献约206.3亿元已售未结算金额，33.86%的2009年结算收入已基本锁定。

最大的不确定因素在于房地产成交回暖能否持续。“去年12月份成交增幅最大，而今年1月份和2月份都出现了环比的下滑，所以目前还不能判断房地产就此复苏”，黄鹏表示。

“万科已经基本完成了全国布局，其在珠三角、长三角和环渤海经济圈的项目合计占到了总量的八成左右，因此全范围内任何一个地方出了问题都会使万科受到一定影响。”赵铎认为，万科在2009年的经营不会有什么问题，只是增速下滑的可能性会比较大。

战略性减速

2008年万科拿地明显变得节制，甚至几个月“零进账”。全年万科新增土地储备743万平米，权益总建面546万平米，新增土储平均楼面地价2054元/平米，较2007年下降了42.6%。其中超过80%都通过合作的方式获得。万科称，以并购或合作方式获取项目具有一定的成本优势，且付款方式较为灵活。

“大公司会以非常低廉的价格收购那些濒死小公司的土地甚至楼盘，之后低价出手快速获利”，一位私募基人士表示。某构人士私下里也表示：“万科前段时间率先降价一个心照不宣的理由就是要拖垮其他地产公司，但出乎他们意料的是，目前死掉的公司还不是很多。”

耐人寻味的是万科的表态：“鉴于市场的不确定性仍然很大，万科在项目获取上会采取审慎的态度，但对于合作条件优厚的项目仍然会予以重点关注。”

据周户测算，2009年万科将至少有200亿元资金可以用于资源整合。“2010年经济的恢复必将带来2009年整合资源的巨大升值，为2011年盈利能力提高埋下伏笔。”

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