中银率先收紧存量房贷利率 其他银行料纷纷跟进

中银率先收紧存量房贷利率 其他银行料纷纷跟进 更新时间：2010-4-28 0:03:29 中国银行率先取消存量房贷利率七折优惠後,更多中资银行料纷纷效法,在房地产政策趋紧的大潮上顺水推舟,而仿佛触手可及的利润增厚效应,足以打消银行对商誉损失等风险的顾虑. 为给火爆的楼市降温,中国政府近期使出调控连环拳,包括收紧首套及二套房贷款,银行可根据状况暂停发放第三套住房贷款;以及限制异地炒房等举措.中国银行则率先出台细节措施,上调存量房贷款利率.

讲政策比讲效益的成分更多一些.减少存量房贷的优惠,也是响应号召,打击投机性购房的一种表态.建设银行高级研究员赵庆明表示.

中行的房贷做得是比较多的,特别是在上海,占到上海房贷市场的一半.领头做这样的事情,肯定会有一些银行逐步跟进的.东方证券银行业高级分析师金麟说.

中国银行称,将根据与客户合同中的约定,在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍.

业界认为,利率成本的提升将增加购房者月供成本,导致先吃螃蟹的银行损失客户及商誉;且利率上调後,中资银行房贷的整体违约率,亦应引起投资者的关注.

此前银行对于存量房贷的态度均是关注政策是否取消七折房贷,此次中行率先调整存量房贷,可能与其今年2月份率先取消首套房七折利率一样,引发行业性的调整.

建行新闻发言人对路透表示,目前还没听说要调整存量房贷利率,如果有变化会第一时间公布的.招行零售部有关人士则表示,在研究...要合情合理合法.

**净息差小幅提高**

广发证券的最新报告称,银行方面测算显示,扣除长期存款成本、运营成本和营业税,在七折房贷利率上银行基本只能保盈亏平衡点,2009年由于存量房贷打折造成银行业利息收入损失约在700亿元人民币.

兴业证券发布的最新研究报告测算,统一简单按照平均个人房贷利率上浮15%计算,按照09年年底数据来看,合计增加上市银行净息差8个基点.其中,最高的深发展增厚13个基点,其次招商银行 12个基点、兴业银行10个基点、中行9个基点.

合计增厚上市银行净利润6.3%,最高的深发展净利润增加9.88%,招行和兴业净利润分别增加8.58%和8.56%,影响最弱的南京银行增长2.73%.

赵庆明则认为,对存量贷款利率的调整,对银行利润的提升并不明显.如果全部贷款都从七折到8.5折,也就增加几个亿到十几个亿的收入,对于中行这种810.7亿元人民币年利润的银行来说,毛毛雨而已.

**实际调整不会一蹴而就**

与此前调整新发放房贷的立竿见影不同,存量房贷取消优惠需根据合同分批实施,少则需要一年半载,而难以一蹴而就.

各家银行与不同的客户上调利率的时点都将不尽相同.而新利率实施的时间和进程都将影响银行业绩的实现时间.

金麟就认为,房贷利率从七折到8.5折大概能将银行息差提高4-5%,但是对业绩的影响需要较长的时间来实现,因是陆续提高的过程,可能需要一年半的时间.

去年一季度补充了一个协议,看当时合同是怎麽签的.比如有的客户签的合同是每两年评估一次利率方式,那就2011年一季度的时候再实施.中行新闻处有关人士对路透表示.

他并称,中行目前没有统计有多少客户是每两年评估一次,多少是每年评估等.原则上应该没有现在马上就变成八五折的.

广发证券的最新报告就指出,一类是七折新规前的老客户,其合同中未写明下浮30%,由银行根据09年政策主动下调,此类客户可能随此次政策变化而上调.

另一类是09年根据七折新规签订的新客户,此类客户的合同多数写明较基准利率下浮30%,预期在本次调整的可能性较小.

西南证券银行业分析师付立春认为,在房地产信贷市场迅速收紧的环境下,中资银行都会陆续对房贷上调利率水平,未来半年内将是调整存量房贷利率的主要时间窗口.

**客户流失或违约风险上升**

中行在提高存量房贷利率上,做了第一个吃螃蟹的人.有分析师认为,此举可能导致中行流失部分房贷客户;而若中资银行都效法提高存量房贷利率,则亦或整体提高房贷客户的违约率.

肯定会有人跳出来打官司,银行都愿意调高利息差,就看当时的合同里面有没有埋下伏笔.金麟表示,若引起社会矛盾,舆论压力会对银行的声誉产生负面影响.

付立春亦认为,在其他银行的调整步伐还未跟上之时,在同质化竞争的房贷市场里,中行的部分原有客户可能会换贷款银行,对中行的房贷规模可能会产生负面影响.

而中行相关人士就对路透表示,该行在宣布提高存量房贷利率之前,已评估了客户谴责及声誉.但因2009、2010年新增首套房贷中存在大量假首套按揭,提高房贷精细化管理,并为个贷资产重新风险定价等措施,是中国银行业避免次贷危机的唯一出路.

兴业证券的报告亦指出,投资者需关注银行上调存量房贷利率後,客户违约的情况.因毕竟很多一套房和二套房投资者实际上是财富积累较低的投资者.

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