保利巨资转战二三线城市
保利巨资转战二三线城市
保利巨资转战二三线城市 更新时间：2010-6-21 0:06:20 现金流压力加大，负债率上升
本报记者 徐叶巧 张玉香 北京报道
6月11日，保利地产的一纸公告，再次引起各界关注。公告宣布保利在今年5月份新增5个项目，分别在成都、上海、广州、南昌等城市再次获得多宗土地，5个项目土地成交价合计超过55亿元。
今年3月公布定向增发7亿股融资96亿元的保利地产，且调低上海楼盘售价，在成都、南昌置地，显示保利地产开始把目光转向二三线城市。
房产调控加速保利转向
近几个月来，受新“国十条”、“京十二条”及其他一系列针对房地产的调控政策影响，加之关于房地产税、物业税的讨论之声不绝于耳，房地产市场开始了一路低迷。
有数据显示，5月份，全国商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；全国商品房销售额3335亿元，比4月减少1113亿元，下降25.0%。
“至于成交额，那就不用看了，基本上所有的城市都在下跌，有的城市成交量跌幅甚至超过50%，尤其是一线城市，下跌幅度更大。”银河证券分析师丁文如是告诉《华夏时报》记者。
保利证券事务部人士对本报记者表示：“目前一线城市中心地区抗跌性还是比较强的，郊区地区跌幅相对较大，调控效果也更明显。具体销售情况我们也正在观察。对于二、三城市，企业拿地主要还是看这些城市是不是有地块推出，作为企业是不是能拿到。”
尽管今年3月份，国家重磅推出“78家央企退出令”，除去这78家央企，还有16家金融危机后的地产大鳄蓄势待发。
正是在这种形势下，保利地产今年加大力度转向二三线城市。今年上半年，保利更是一口气新增将近20块地皮，其中二三线城市现有土地储备已经占了所有现有土地储备的六成。依据公司公告，公司5月份获取的土地成本与此前的土地市场价格相比大幅下降，增值性强。
“当前房产调控直指一线城市，一线城市房市走弱，且拿地竞争激烈。在一线城市拿地中，又以央企拿地最为坚决，一方面是央企不计成本地拿地，另一方面是由于高地价高成本造成的盈利空间缩水，公司策略调整方向转战二三线城市是必然选择。”中邮证券分析师程毅敏告诉记者。
除去二三线城市的土地成本较低，另一不具名分析师还表示：“因为二三线市场发展相对平稳，投机性和投资性购房相对较少，自住需求较大，在国家出台多项政策严厉打击投资和投机购房的前提下，此种做法收益更明显也更保险。因此，加大二三线城市的配置成了上市房企的必然选择。”
其实，不难发现，龙头地产进军二三线城市蓄谋已久。2009年，保利二三线城市销售收入首次超过一线城市，销售额中一线城市约占47%，二三线城市占53%。
现金流从何而来？
一边是商品房成交量的下滑、降价售楼，一边是新地的不断购置。于是，保利地产现金流充足与否被提到台面上。
程毅敏告诉记者：“地块储存是地产公司的核心竞争力，而在2008年金融危机之时，保利就有逆市二三线城市拿地的公司策略，并在2009年因为高销售面积、高单价，获利相当丰厚。有了这样的历史经验，加之尝到了逆市拿地的甜头，储备了不少现金。于是，也就有了你现在看到的保利在二三线城市频频出现的地王现象。”
面对现金储备压力，记者通过多家上市房企辗转了解到，由于2009年宽松的信贷政策，加之2009年全国商品房销售面积大幅度增长，极大提高了开发商的销售回笼速度，一些龙头房企现金流有明显改善。2009年，保利地产实现光营业收入就有229.87亿元，净利润达35.19亿元，新拓展项目38个。
但从2010年第一季报上看，保利地产账面金额138.7亿元，净负债率为65.59%，公司一季度末每股现金流为-0.39元，每股经营现金流为-4.27元。公司现金流动速度较快，负债率也在上升，现金压力开始凸显。
“我们每年每月甚至每日都有一个现金测算，拿地的资金肯定是在可控范围之内的。”上述保利证券事务部人士称。
“虽然最近房市没以前好，现金压力当然也有，但是因为我们2009年业绩还是很不错的，所以我们今年还是会按计划购置储备地块，而且目前也是按计划来的！”保利员工小陈告诉记者。
程毅敏补充道：“房地产市场采用预收账款制度，会加快现金流动，目前，保利呈现的还算是一个相对平衡的现金流状况，至于未来可能预期的状况，因为房地产市场的不确定性，我们目前还不能直接推断。”
“其实不管现金充足不充足，有能力置地的还是会加快置地的步伐的，”中投证券房地产行业首席分析师李少明告诉记者，“毕竟当前可开发的土地不多，所以大家一般都会抓住机会，一旦时机合适，自然不会错过置地的机会。”
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